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作者：你赚得多
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无论你承不承认，“租金回报率”是衡量国内商业地产价值的最重要指标。可以毫不客气的说，这个指标是唯一的，没有其他选项可替代。
说到国内商业地产，从我的角度来看，应该拿一二线城市来分析，而且要“成熟商业”。这样的对比可能更为客观。
“越秀房产信托基金”旗下的商业地产，应该符合这个条件。
从上面的表格看，以专业市场的白马大厦为例，每月租金超过500元/平方米，而写字楼项目也普遍在100元/平方米以上，感觉还是非常不错。
根据“越秀房产信托基金”2022年报，披露了营业收入（含租金和管理费）和评估市场价。为便于演示，也参考二手房租金除以二手房出售价来推算二手房“回报率”的方法来计算商业地产项目的“回报率”。本人假设：不考虑商业地产项目的运营成本、物业折旧、管理费，所有营业收入视为租金收入。同时评估市场价就是最终出售价。则租金收入除以评估市场价就等同于回报率。
先看评估值
再看经营收入
“回报率”如下：（按年报披露顺序）
1、白马大厦：评估值：4861百万元，租金收入：93.3百万元，回报率：1.9%。
2、财富广场：评估值：1252百万元，租金收入：70百万元，回报率：5.6%。
3、城建大厦：评估值：1044百万元，租金收入：67百万元，回报率：6.4%。
4、维多利广场：评估值：955百万元，租金收入：64.9百万元，回报率：6.8%。
5、国金中心：评估值：18720百万元，租金收入：880.2百万元，回报率：4.7%。
6、上海越秀大厦：评估值：3031百万元，租金收入：108.5百万元，回报率：3.6%。
7、武汉物业：评估值：3598百万元，租金收入：130.6百万元，回报率：3.6%。
8、杭州维多利：评估值：625百万元，租金收入：34.5百万元，回报率：5.5%。
9、越秀金融大厦：评估值：8158百万元，租金收入：423.8百万元，回报率：5.2%。
汇总起来，整体估值是42359百万元，所有营业收入是1872.9百万元，回报率：4.4%。
这样看，无论是单个项目，还是整体，回报率也是“未尽如人意”。可能又有人有不同意见？这个回报率不是比1年期定期存款高不少吗？如果你这样对比，我就“无话可说”了。不过，当你看到他的融资成本需要4.83%的时候，比目前回报率4.4%还高，你可能又有不一样的想法了。
而且，刚才我们计算的只是把营业收入100%算为租金收入，实际应该是扣除管理费用、运营成本、物业折旧等。这样得到的回报率就更低了。
这还是一二线城市的“成熟商业”，换了其他开发商在其他城市新开业的商业，回报率只能是更低了。
所以，透过越秀房产信托基金的“租金回报率”，看国内商业地产，的确不容易！
有关本人对“越秀房产信托基金”的跟踪，也可以参考链接：
补充说明：
1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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