作者： “你赚得多”
国内由于无真正意义的房产信托基金，相对而言港股中的房产信托基金具有一定的稀缺性。加上个别房产信托基金的股价已经达到近几年新低（以越秀房产信托基金HK 00405为例，2022年8月5日创出近3年的最低价。），这是否说明投资机会来临呢？
判断该房产信托基金，关键还是看其盈利能力，因为房托契约要求可分派收入90%以上需进行派发。根据最新公布的2022年公告来看，
收入增加7%的情况下，每个基金可分派下跌30.8%（港元计算），又一个增收不增利。其实收入的增加，是由于2021年收购越秀金融大厦所致（见下图），而每个基金可分派收入的减少，也是由于收购越秀金融大厦需要新发行基金所致（见下图）。从个这点来看，收购越秀金融大厦，对小股东而言短期内看不出什么好处。
判断是否值得投资，主要看未来的收入会否改善？
看2022年中报，出现双位数跌幅的：1、专业市场：白马大厦跌幅54.8%；2、写字楼：越秀大厦跌幅14.4%、武汉物业跌幅24.3%（中报中武汉无区分写字楼和购物中心）；3、酒店：国金酒店跌幅19.5%。判断未来经济环境，专业市场（主要受到电商和消费习惯的影响）和酒店（主要受到疫情的影响）不容乐观。
判断是否值得投资，还要看未来融资利率能否控制？（融资利率下跌利于利润增加，相反融资利率上升会导致利润减少）
看2022年中报，2022年中的借贷利率为2.68%，比2021年中的2.25%提升19%，这个升幅不得不说非常大。越秀房产信托基金共借贷194.69亿元，其中非人民币计算的为179.14亿元，占比92%。非人民币的借贷利率决定其未来的盈利水平。判断未来经济环境，美元加息是大概率事件，港元由于紧跟美元,非人民币借贷占总体92%，其借贷利率可能进一步提高，这样对利润影响会逐渐显现。
以2022年中分派0.0853港元计算，假设全年分派为中报的2倍，即0.1706港元，按2022年8月5日收盘价2.79港元计算，股息率仅有6.1%。与香港的房托股息率相比，吸引力不大。
对于越秀房产信托基金，本人目前仍是保持观望。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$领展房产基金（HK 00823）$、$冠君产业信托（HK 02778）$、$置富产业信托（HK 00778）$、$越秀房产信托基金（HK 00405）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年8月8日早
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