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作者：你赚得多
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广州西塔（年报中称“国金中心”），曾经是广州最高的建筑物，即使时至今日，广州西塔与广州东塔（周大福大厦）仍然是广州城市的一张靓丽名片。根据年报披露，越秀房产基金旗下的最主要资产就是广州西塔，所以可以理解为越秀房产基金是“广州西塔大业主”。
根据最新的“全年业绩公告”显示：2022年的营业收入比2021年增长了4.2%，但归母净利润出现了大跌，“又一个增收不增利”。
2021年平均租金是每平方米201元。
2022年平均租金是每平方米199元，
从租金来看并无太大变化。那么导致归母净利润大幅下降的原因又是什么？根据“全年业绩公告”显示，2022年开支项目增加幅度较大的项目有：“融资开支”和“金融衍生工具的公平值收益”这两项。
其中2022年融资开支比2021年大幅增加近三倍，这个负面因素在2023年还有吗？
从2022年来看，绝大部分的借贷是港元。
从借贷成本来看，港元的借贷成本又是最高。
如果越秀房产基金不将大部分的债务转为人民币结算，可以判断：越秀房产基金2023年的融资成本，仍然较高。
至于“金融衍生工具公平值收益”，在2022年已经造成巨亏，由于没有披露更详细的对冲资料，所以无法预判对2023年盈利的影响。但只要美元在2023年继续加息，挂钩美元的港元也会随之加息。这样也可以判断，这一项在2023年仍然不乐观。
从这份2022年“全年业绩公告”来看，“广州西塔大业主”要扛住未来的经济冲击，看来仍需更努力！
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！如有违反，风险自担。
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