【$Brookfield地产合伙(BPY)$ 与$西蒙地产(SPG)$ 融资模式的区别】

SPG喜欢用有追索权（recourse）的贷款，因为利息低一些。
这些贷款不以某个物业作为抵押，而是以公司的名义借贷。作为对自己利益的保护，银行通常会在贷款里增加一些保护性条款（covenant）。
比如，在SPG的例子，无抵押贷款合同里，对公司负债率（Total Debt to Total Asset <=65%)、利息开支覆盖率 (Fixed Charge Coverage Ratio >1.5)、未抵押资产覆盖率率（Unencumbered Assets to Unsecured Debt > = 125%) 等有量化要求。
问题是，这些计算公式的分子或分母里，都涉及了公司的短期租金收入和物业价值，甚至连资产的计算也是以租金收入除以7%来得出。
当收入下降时，可能会触发保护性条款，让银行可以干预经营甚至抽贷，或者对SPG无抵押物业的处置进行限制，造成很大被动。
相对比，$Brookfield地产合伙(BPY)$ 走的是另一条路。他们的贷款都是以单一物业作为抵押品（Asset-based)，银行对公司没有追索权 (Non-recourse)。
而且，利用这几年竞争比较激烈的信贷市场，他们谈下来的贷款几乎都没有保护性条款 (Covenant）。即使短期收入或物业价值有不利影响，只要贷款没到期，银行业拿他们没办法。