周末上雪球，被下面这张图刷屏了，12月6日的政治局会议公报中一个字都没提房地产，今年二季度以来的地产极限调控政策，应该要边际放松了，被压到估值极限的地产股，是否会有超额收益机会？
再看下面这张地产指数000006的季线图：
数据整理如下：
过去十年，地产指数四季度平均上涨11.4%，高于年均涨幅7.4%，既除了四季度外，其它三个季度累计涨幅是负的。一季度平均上涨1.1%，二季度平均下跌2.7%，三季度平均1.4%。共有12次季度上涨超过5%，五次发生在四季度，既50%的年份四季度涨幅超过5%，这五个季度的上涨均值为27.1%。为什么过去十年的历史，地产的主要涨幅发生在四季度？有内在的逻辑和缘由吗？
我今年3月份曾经发过一个帖子“房价与股价”网页链接，梳理了过去二十年地产行业和地产指数涨跌的大数据，主要结论就是房价上涨经常与地产股的涨跌背离，具体数据如下：
按照个人的跟踪和理解，地产指数在四季度的涨幅大于全年，主要有以下原因：
1、四季度是销售旺季，很多地产公司的销售额四季度销售占全年的30%~40%，容易造成量价齐升的观感；
2、四季度也是交房高峰，绝大部分的地产商全年利润结算的大头在四季度，占比35%~50%的都有，拉高了利润的预期；
3、过去十年经济下台阶，增速逐年降低，印象中保增长8%、保7%到现在的保6%，一旦进入到9~12月份，全年经济压力加大，从中央到地方，都有动力放松地产调控政策保增长，过去6年的21次政治局会议，只有4次没有提及房地产，分别是股灾后的15年7月30日，中美贸易战股市大跌的18年10月31日、12月13日，以及今年12月6日的政治局会议。而地产预期受政策影响大，所以四季度的政策放松容易推动股价上涨。
而二三季度容易下跌，主要是每年两会的时候经常会讨论房地产税，3~5月份销售旺季后，容易引发政府的房地产政策调控政策加码，改变市场预期。
所以，6日的政治局会议不提房地产，是调控政策边际放松的明显信号，中央政府没有要求，再结合上周央行行长易纲提到的货币和财政政策“实施逆周期调节”和佛山等地变相放开限购，各地方政府有强烈的动机放松房地产按揭融资、限购政策，促进地产销售和卖地，从而带动装修、家电、家具等产业链的复苏，以实现稳增长任务。当然，房价高位，一定不会有明文刺激了，什么叫明文刺激，看15年12月14日的表述“要化解房地产库存------扩大有效需求”。如此，也不要指望明显降低首套和二套首付，利率折扣，指望房价大涨的估计也会失望。
今年四季度到现在，房地产指数（000006）的涨幅为0.8%，在地产调控政策转向的情况下，个人认为未来的几个月地产股会有超额收益机会。
有些已经明显走强，比如$阳光城(SZ000671)$ ,9月初见底，已经上涨30%:
比如港股的$融创中国(01918)$ ,9月底见底，顶着香港的乱局已上涨34.3%。
但同时，也有一些业绩很好的地产股，估值的百分位还低于1%，甚至估值创了历史新低,比如过去四个季度动态PE 4.27的$荣盛发展(SZ002146)$ ,有土储重仓三四线、负债快速上升的硬伤，但过去三年销售量价齐升，利润率和ROE优秀，快周转，明后年业绩锁定性好，如果预期稍微转变一些，是否有预期差？
比如有文旅拿地优势的华侨城过去几年的净利润比TOP30地产商的绝大部分地产商强，增速和ROE也不错，最近3年加速扩张，今明年的销售高增长趋势很明确，虽然有拿地节奏不好，国企激励机制差，领头人段总有可能退休财务洗澡的硬伤，但其旅游和地产双轮驱动，估值5年最低也不应该吧。
当前节点，看好地产、内险、基建，看好四季度地产股有超额收益。
利益披露：
本人持有阳光城、金地集团、融创中国、中国金茂、新城控股，碧桂园、绿地控股、荣盛发展、华侨城、中南建设，保利地产等地产股，未来三天可能有交易计划！
附：
过去六年21次政治局会议
关于房地产表述一览
◆2019年12月6日：没提房地产
◆2019年7月30日：「实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程」「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段」
◆2019年4月19日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制」
◆2018年12月13日：没提房地产
◆2018年10月31日：没提房地产
◆2018年7月31日：「下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制」
◆2018年4月23日：「要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患」
◆2017年12月8日：「加快住房制度改革和长效机制建设」
◆2017年7月24日：「要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制」
◆2017年4月25日：「要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制」
◆2016年12月9日：「加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制」
◆2016年10月28日：「注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险」
◆2016年7月26日：「抑制资产泡沫和降低宏观税负」
◆2016年4月29日：「要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策」
◆2015年12月14日：「要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场」
◆2015年7月30日：没有提房地产
◆2015年4月30日：「要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制」
◆2014年12月5日：「积极稳妥推进城镇化」
◆2014年7月30日：「落实国家新型城镇化规划」
◆2014年04月25日：「抓紧落实国家新型城镇化规划」「更好运用开发性金融支持棚户区改造」
◆2013年12月3日：「做好住房保障和房地产市场调控工作」