新城黑天鹅事件影响及未来预判
新城黑天鹅事件回顾：
7月4日，新城系原董事长王振华涉嫌猥亵女童。旗下三家上市公司 $新城控股(SH601155)$ $新城发展控股(01030)$ $新城悦服务(01755)$ 纷纷大跌，跌幅都在40%以上。除了对王XX的恶行谴责外，我们不对公司进行道德站队，仅仅从基本面来判断其所受的影响。
一． 对新城公司的影响
1. 融资层面
2. 拿地层面
3. 品牌名誉度
4. 管理层面
5. 住宅销售和吾悦广场经营层面
二． 未来公司发展的推演
1. 最差推演
2. 次差推演
3. 中性推演
三． 当下新城系公司的估值
1. 新城控股
2. 新城发展
3. 新城悦
下面分别说明
一．对新城公司的影响
1. 融资层面
出事后第一时间，各大银行纷纷开展对新城的贷款自查，并且暂停一切新增贷款，目前看经过公司和各大行总部沟通过不会抽贷断贷，确保先活下去。国外的评级机构例如标普，惠誉，穆迪都暂时将新城公司的评级展望调整为观察，国内的中诚信证评也将公司主体及相关债项列入信用评级观察名单，各方目前基本上保持观望状态，虽然新城的国内国外债券出事后也跟随大跌，但是并没有产品提前赎回的情况发生。短期来看想要恢复融资的可能性不大，即便恢复融资成本也会提升。
2. 拿地层面
对公开招挂拍拿地并没有什么影响，但是公司出于自身资金安全性考虑短期会暂停拿地。对于原来新城的核心武器利用吾悦广场勾地的模式，会受到一定程度的影响，不排除部分地方政府采取观望的模式，毕竟做MALL的不止新城一家。但是从出事以后，公司在7月初连续拿下了云南晋宁，大同云冈吾悦广场，说明公司并没有放弃继续吾悦模式的拿地，地方政府也没有落井下石。当然这几个吾悦基本上都是以前谈的差不多的，后续新的广场能否持续落地值得我们重点关注。
3. 品牌名誉度
公司的品牌知名度会受到一定程度的影响，尤其是政企关系需要得到修复，这将影响到未来新城的核心竞争力，需要考验新的管理层的智慧。但是从消费端看，品牌影响度不大，消费者购房或者购物并不大在意前董事长的丑闻，甚至绝大多数消费者压根不知道这之间的关系。我们希望看到小王总能够采取措施逐步修复新城的品牌形象。
4. 管理层面
公司在7月5日晚上宣布更换董事长，由王晓松担任新的董事长，王振华已辞任新城控股、新城发展控股（01030.HK）以及新城悦（01755.HK）董事等职务，第一时间切割了与原董事长的关系。7月18日，新城控股法定代表人日前发生变更，由王振华变为王晓松，进一步切割与王振华的关系。公司作为一个经营决策机制健全、管理规范的上市公司，目前整体管理团队和人员结构稳定，经营情况正常。而来自万达的曲德君高调入职担任副董事长，也给公司提振了士气，未来小王总能否带领诸多元老高管实现平稳度过难关再次启航，这些还有待观察。但是至少到目前为止，我觉得新城的应对还是非常得当的，小王总和新管理层的危机公关我可以打90分。
而关于新城系公司的实际控制人的问题，实际上现在新城的最终控制人并不是王振华而是其成立的家族信托。Standard Chartered Trust （Singapore） Limited作为Hua Sheng信托（由王振华作为财产授予人，其家族成员作为受益人设立）的受托人，透过其代名人SCTS Capital Pte. Ltd.持有Infinity Fortune Development Limited 100%的已发行股份，而Infinity Fortune Development Limited持有First Priority Group Limited 100%的已发行股本。
当下越来越多的内地富豪选择设立离岸家族信托，已经成为标配，他们设立的目的包括：担忧儿孙辈因任性离婚而导致家族资产被分割，希望通过家族信托将资产转移给指定的受益人；出于税务规划考虑，通过信托减少资产增值或是继承时可能产生的赋税；以及把家族企业资产和债务与家族的私人财富隔离等。家族信托，资产的所有权与收益权相分离，富人一旦把资产委托给信托公司打理，该资产的所有权就不再归他本人，但相应的收益依然根据他的意愿收取和分配。此例中，王振华应该已经把他所持有的所有股份赠与给该信托，而将收益权指定给王氏家族成员，所以目前新城系公司的实际控股人是其成立的信托。
5. 住宅销售和吾悦广场经营层面
公司的销售基本没有受到什么影响，据各地群友调研销售依然火爆，吾悦广场依然兴旺，而普通群众知晓这一事件的人数极少，基本上也只是在投资圈掀起了翻天巨浪。公司在常州召开半年度会议，新城控股明确了三个“不变”：双轮驱动战略不变，今年2700亿元销售目标不变，以及下半年开业20座吾悦广场不变，这也充分显示了新管理层的态度。今天淮安吾悦，钦州吾悦，双店同开，吾悦模式依旧所向披靡。
总的来说这个事件的发生，对新城而言肯定是有着非常巨大的负面影响，具体的性质如何还有待于我们投资者接下来密切关注，尤其是未来几个月公司的月销售，新的吾悦广场项目落地，以及何时重启融资和拿地这几点。
二．未来公司发展的推演
从目前看，事件发生已经过去两周多了，从最初引发轩然大波以至于慌不择路，到现在终于可以平息心态冷静的分析一下，对未来新城的发展做个推演。
1. 最差推演
事发后2-3天，网上一片申讨，自媒体黑文满天飞，而公司在最初保持缄默，没有过多的解释。当时认为新城最差的后果就是破产清算，而股价暴跌40%后也确实只剩下清算价值了。因为破产清算，所有现有的土储项目包括吾悦也只能折价出售，即便如此清算并且还掉负债后也应该值个5-6百亿。目前看这种状况发生的概率几乎不存在。
2. 次差推演
公司虽然不会受到债权方挤兑，但是再融资迟迟不能重启，无法重新拿地。在这种情况下，我们只能计算公司的存量价值，截至2019年6月30日，公司权益可售货值约5,800亿元，截至18年底已售未结2770亿，今年上半年销售1239亿，总计已售未结大约4000亿（权益2800亿），那么如果公司未来不增加一块新地，不增加一个吾悦广场，3年左右卖完现在所有的项目获得的净利润超过千亿，实际产生的净现金流更是远超利润，公司还掉所有的负债将变成一个至少拥有几百亿净现金和118座吾悦广场的收租型公司，每年的租金收入有118亿净利润至少有50亿而且还能每年递增，至于估值多少，起码比现在要强多了吧。当然我个人认为这种情况发生的概率同样很低。
3. 中性推演
这是我认为可能性比较大的一种推演。短期3-6个月内，公司无法开启融资，将保持谨慎的拿地风格，除了吾悦广场以外，暂停拿纯住宅地除非测算回报率特别高的项目，暂停10亿以上的大项目拿地由公司总部直接裁定。
截至2019年6月30日，公司的债务情况如下，合并范围内借款金额约900亿元，其中公开市场融资余额约420亿元，包括境外发行美元债约18亿美金、银行间债务融资工具约161亿元、交易所债券约137亿元。公司于2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元，此外，公司于2019年下半年到期的其他金融机构借款约70亿元。截至2019年6月30日，公司货币资金余额约450亿元，其中受限资金约60亿元。货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。另外表外负债大约为260亿。
如果6个月左右时间，公司只销售不拿地，下半年预计权益销售回款900亿，另外刚性支出450亿（土地款、税收、SG&A、利息支出等），净现金流入超过450亿，加上原有的现金大约有900亿，几乎可以覆盖所有的表内负债。那个时候公司如果有选择性的还掉一些短期到期的负债和成本较高的负债，那么资产负债表也将得到进一步修复。如果事件后续没有进一步发酵并且影响公司的话，很有可能开始逐步恢复再融资，公司得以继续开始拿地发展。当然土地投资和新增贷款是相辅相成的，如果不能新增融资，那么哪怕新拿地也是极其有限的。
由于今年下半年的暂停拿地，也将会影响明后年的销售增速，未来两年增速很有可能调整到20%以下。
此外还有一个更乐观的状况，我不打算把他作为一个推演，而只是作为一个小股东的良好愿望。那就是新城也许会因为此次事件脱胎换骨，成为一个更好的新城。原来的新城是一个非常优秀的公司，依靠商业住宅双轮驱动，在过去3年超速发展，平均每年销售增速将近100%，被誉为小万达+小万科，其实我觉得更像是小万达+加小碧桂园。如此告诉增长且快速周转有利有弊，在对资金最高利用的程度下，公司发展难免会有瑕疵。地产公司最重要的一点，房子的质量，新城的口碑并不是很佳，另外公司的资金链始终绷得仅仅的，财报虽然没有造假但相对来说也是比较激进的。未来我更希望看到新城能够成为万达+龙湖或者华润，既快又稳。新城理想的状态就是每年落实30-40个吾悦广场，配套销售住宅和店铺1500-2000亿，另外精选纯住宅项目每年销售1500亿左右，实现总销售3000-4000亿，并向开业300个吾悦广场进军。如果按照这个规模保持销售和拿地节奏，公司应该每年都能有净现金流流入，2-3年后负债率会得到极大的改善，这样就能期待市场给与其最优秀地产公司的估值。
三．当下新城系公司的估值
20190719收盘截至的估值情况
最后谈一下目前新城系三家公司的估值水平，经过这一轮杀跌后，新城系的三家公司又回到了无比诱惑的超低估值。但是究竟应该买还是卖，一千个人心里有一千个哈姆雷特。每个人的风险好恶程度，仓位轻重等等都会影响到他的决定，这里只是希望罗列出各种可能性，给关注新城的投资者做出最适合自己的决定提供一点帮助。