回复@铁杆价投: 整个公建市场还是写字楼、产业园这种占大头。而且如果只是后勤服务，其实啥业态都没有壁垒，得参与一定程度运营，才能有点壁垒。雅生活我觉得核心不是看公司质量、竞争壁垒这些，因为确实一般，更核心是看资产定价的低估和行业的回暖吧。//@铁杆价投:回复@G15432:你去调研一下博物...
G15432
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$雅生活服务(03319)$
公建没有什么真正的壁垒。公建毛利通常比住宅更低，并且账期更久一点，这已经证明了公建项目本身并没有太多技术含量，话语权不在物业，且客户性质上最好的一定是to C端，C最在乎品牌，不是B和G。公建类项目的好处就是多，大家都能分到一些，过去拓展什么速度，未来大概率...
回复@徐行星球: 不是都会转的，很多是正常经营滚动的。对比一年内的量级就是为了看新业务是不是好转了，会不会还有很多会转到后面的。如果23年一年内比例仍然35%+，那大概率会有很多留到坏账。这个比例是正常经营区间略高，问题已经扭转了。//@徐行星球:回复@G15432:一年应收转到两年以上，再以后...
$雅生活服务(03319)$
这一个数据就可以证伪：大股东一直占款下去，雅生活服务未来赚的都是假钱。从23上半年应收回款还非常差，到23年年终回到了合理区间，就知道公众号说的下半年回款好不是假的。
结论：24年及以后，现金流基本恢复正常了。当然有能力分红不代表有意愿分红，这个观望。...
回复@闲者徐盈: 350亿肯定是有水分的，但我倒不觉得不摊销的直接归零。不摊销的只是会计上的东西，也不能算纯空气吧，还得根据当时估值和假设看，就像现在去收购滨江服务，也有30亿的商誉，但这笔投资基本不可能减值了，甚至30亿商誉我都觉得捡便宜了，毕竟8倍PE//@闲者徐盈:回复@G15432:肯定是乐...
回复@尘笀: 我其实觉得今年以后商誉可能需要扣的不多了，不太影响最后的对比。主要原因是商誉根据各种假设算的公司价值嘛，这两年物业的问题慢慢出来了，过去过高的假设已经证伪了，降低各种预期指标，才有的减值。未来再大幅下调假设的可能不高了，整个物管行业基本触底了。//@尘笀:回复@G15432:...
回复@闲者徐盈: 无形资产不能简单归零，假设你作为公司去现价收购了滨江服务，大概能产生30亿商誉，但这笔投资显然永远不会减值了。//@闲者徐盈:回复@曼巴投资:360亿的账面资产中， 扣掉239亿的无形资产，195亿的贸易应收账款里，29亿是关联方的，已经减值21亿，第三方的减值了10亿，剩下163亿贸易...
民营物管不再恶化，更没有长期占款所以赚的是假钱一说。且剔除不良资产后，市场估值仍然过于悲观。
下面列示10家具有代表性的公司应收款情况 ：
有几个重要结论：
1. 从最后一行（剔除了减值的影响）可以看出出问题的公司里（红色）旭辉永升服务问题最小，碧桂园服务、雅生活服务、金科服务问题差不多，融创略差。这也是符合他们母公司问题大小的程度。而没出问题的公司普遍在30%以内。
当下的治理当然不好所以才有这个价格。但是体育用品也在12年经历了库存危机，白酒经历了库存危机+反三公消费，光伏在18年经历了531新政，这些行业哪一个现在不是变得更好了。行业发展都是在变化的，个体企业会有一蹶不振的可能，但行业整体少有倒下再也不起来，我不认为民营物管未来治理都继续不行...
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