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生意模式，可以展开讨论一下。
好的投资，就是能够更多的折现现金流。
1000万的投资，每年如果能够带200万的净租金，就算不增长，当然是好投资。恒隆集团。
1000万的投资，每年如果能够带来100万的净租金，就算不增长，当然还算是好投资。恒隆地产
1000万的投资，每年如果带来40万，未来有机会每年带来200万，也算是好生意。腾讯控股。
不管黑猫白猫，只要赚的比投的多，就算是好生意。
在糟糕的情况下如利率长期维持高位、公寓销售不畅、上海商场租金下降等同时发生，地产的现金流会很紧张，维持目前派息水平有难度。从现金流角度看，集团虽然有能力维持目前的股息，但是当地产利润下降减少派息的时候，我担心集团不一定愿意继续维持每年近12亿港元的派息力度。
花 1200 万，每年带来 280 万的现金流，拿到股息 120 万。我为何不能说投资 1000 万每年有 200万的租金？
负债算上，做个极限算法，当在建的资产都是垃圾，全部停止在建，归 0 处理，现在的租金未来永不增长会如何？
地产 103 亿租金，管理费用 7 亿，息税前利润 65 亿，利息支出 20 亿，税后净利润 是 36 亿。
集团占 62% 地产股份，可以获得 22 亿现金流，集团每年自有现金流 3 亿，共计 25 亿。
120 亿投入，最悲观的情况下拿到 25 亿的现金流，好像也比我的 20% 收益预期好一些。
在糟糕的情况下如利率长期维持高位、公寓销售不畅、上海商场租金下降等同时发生，地产的现金流会很紧张，维持目前派息水平有难度。从现金流角度看，集团虽然有能力维持目前的股息，但是当地产利润下降减少派息的时候，我担心集团不一定愿意继续维持每年近12亿港元的派息力度。
负债太高了，母公司市值才122亿。500亿的有息负债，不分红都要接近10年才能还完。roic不一定比有息负债利率高。 比较差的商业模式。 负债修商场收租。有点像以前的soho中国，资产端出租率出问题就很难受。P/E,和EV/EBIT 这两个指标应该结合起来看。单看P/E低，很容易估值失真。
如出现信贷收紧，销售不畅，债务偿还压力还是挺大的啊
这个可以，这就是最坏打算，能接受？
也许恒隆集团比地产略好一些？
恒隆这么多债务，考虑进来后，ROIC能做到多少？
兄台说的“净负债500亿，利率5%，25亿”，根据2023年报，流动负债中銀行貸款及其他借貸是4434百万元，非流动负债中銀行貸款及其他借貸是46259百万元，两者合计是50693百万元，与你说的净负债500亿符合。
同时根据2023年报披露：截至 2023 年 12 月 31 日止年度，平均有效借貸利率因平均息率上升而增至 4.3%，即使我们不指望2024年美国降息，但基本可以预计2024年利率不会比2023年要高，最悲观也是保持4.3%利率水平，则可计算出利息支出是21.5亿。而实际上2023年的财务费用是720百万元，远低于21.5亿的预测。
家族企业啊，股价越低越好，，，，，
恒隆可能就是巴菲特说的七尺栏杆