| 发布于: | 雪球 | 回复：30 | 喜欢：5 |
花 1200 万，每年带来 280 万的现金流，拿到股息 120 万。我为何不能说投资 1000 万每年有 200万的租金？
负债算上，做个极限算法，当在建的资产都是垃圾，全部停止在建，归 0 处理，现在的租金未来永不增长会如何？
地产 103 亿租金，管理费用 7 亿，息税前利润 65 亿，利息支出 20 亿，税后净利润 是 36 亿。
集团占 62% 地产股份，可以获得 22 亿现金流，集团每年自有现金流 3 亿，共计 25 亿。
120 亿投入，最悲观的情况下拿到 25 亿的现金流，好像也比我的 20% 收益预期好一些。[捂脸][捂脸][捂脸]
认真算下：
1、负债520亿，未来150亿资本开支，减现金60亿，合计610亿，市值120亿，合计730亿，100亿公寓和香港项目打7折销售-营销费和税费能拿回50亿？730-50=680亿，少数股东权益无法明确怎么算账。
2、在建项目的贷款已经资本化了，可加回财报现在显示的6亿财务费用，利润按55亿。
3、杭州落地后多久租金能破10亿呢，破10亿时，70%净利率，合计利润62亿，新的公寓和恒隆三期的收入冲抵掉未来写字楼租金的下跌。
4、EV=680亿+少数股东权益，利润 62亿，PE 11+，少数股东权益回购还没算进去呢[哭泣]
核心还是地产500亿债务怎么还的问题，负债520亿，现金60亿，市值120亿，EV580亿，一年净利润不到50亿，12倍pe呢[捂脸]
1.如果地产每年还是派发41亿股息，集团每年从地产收到25亿股息，加上集团自身产生的3亿现金流，集团每年会有28亿现金流，派发12亿问题不大。
2.如果地产每年股息派发减半到20亿，集团每年从地产收到12亿股息，加上自身的3亿现金流，也还是有15亿的现金流，还是有能力每年派发12亿股息。
3.最理想的情况是集团每年以股代息，25亿股息大概相当于6.7%恒隆地产份额，2年基本上就拿到13个点的恒隆地产，集团持有75%的恒隆地产股票。
以股代息外，集团每年派息12亿问题也不大，2年后集团层面大概负债10亿而已。
我倾向于第三种，3年后集团股东赢麻了。
投资者这么极端去思考也是可以的。
就是认定了在建的杭州，2 个酒店，3 期的上海恒隆都是无法出租的。
认定了已经投入了 100 多亿内地公寓和香港豪宅都是卖不掉的。
另外这样计算还需要把利息折算回利润。
恒隆是不贵，11-15pe的高端商场是不错，但是你一直说什么买1000万的商铺收200万租金，完全不等价的事情
这个算法逻辑是对的，应该以恒隆地产为锚，15倍Pe其实不低了，同理你看中国国贸，按照20亿自由现金流/年，目前市场给的估值是230亿，11.5pe啊，所以恒隆是看着市值便宜，但是结合刚性负债来看是不算便宜