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需求是难以量化的东西，行情好透支需求及行情差导致观望抑制需求是客观存在的，但从大周期来讲20-30年的上升周期结束，迎来下行期，需求下滑到什么位置无人可知，10,8,6亿都有可能，房价的量化指标到有参考价，按揭支出小于等于夫妻双方平均收入的30%，前几年高房价时达到承受力的极限；如某城市平均工资5000,月供3000较合适；房价下探这一区间才较强支撑力；今年1月的成交量下行与去年7月份开始的下行是一致的，还是需求不足，继续下行，未来刚需是逐年下滑的，原因黄奇帆老先生有详细论述，改善需求与经济发展密切相关，因为改善需求需有相当的经济实力，这几年大环境不好改善需求也会相应减少，如此今年成交跌至8亿，差不多高峰的一半也不无可能，近期内房股的大幅下跌正是这种悲观预期的体现，乃至整个A股下跌都也有这方面原因
二手房与新房是正相关，二手房交易高会带动新房成交，我所担心的是需求并没有见底，目前市场对内房股的估值预期也是出于这种担心，需求未见底行业继续下行，今年上半年继续跟踪，二手房成交好转是否能持续，以及三四五月新房成交同比能否上涨，如果新房成交同比仍然下跌则今年需求仍在收缩，新开工数据没什么用，关键看两点，新房价格与成交量，如果成交量跌但价格上涨，说明新房供不应求，否则新开工大幅下降这个数据毫无意义，量价齐升当然是最好的，实际上现在量价企稳都很难，量跌价稳(小跌)才是目前的状态，量不企稳，价格迟早还会下探，价格下探对房企是致命的打击，地买了贵直接亏死，没买贵也是白干，无利润；所以房企的估值在行业下行中，跌幅无论多大都有其合理性，像恒大，港股基本上要清零了，近期香港内房股比较抗跌的龙湖与华润都大幅下跌，正是对于这种担心的反应，个人观点；
一点不懂的情况下，竟然分析了这么多字！去年容积率限制已经放开，未来单个房子面积很快会翻倍，也就是说，未来即使每年卖500万套，也会大于10亿平！
需求并没有下降，去年一手和二手房交易总量创了新高。卖了二手房的人，一定还会买房，置换成更大更好的房子，我身边就有两个朋友卖了唯一一套房子，等着买新房，就是担心房价继续降，在观望！我也在卖房子，卖了之后买更大的。房价跟股市大盘一个道理，一旦涨了，观望的人就会冲进来买，新房供应断崖式下降，就会给未来涨价埋下伏笔！$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$
你比较看中二手房数据，其实二手房成交有一部分不是真实的成交数据，如离婚财产分割，继承过户，抵押套现等等，而且二手房价格一直下跌为什么呢？二手房的供给大于需求，重要的一点是正常情况下，二手房火热会带动新房的成交，卖房的一方如果有改善需求或换房，会买新房，所以去年二手房的数据好转根本无意义，即没有止住价格下跌，也没有带动新房成交，须知二手房是买卖双方，有买的一方也有卖的一方，卖房的得到是钱；重要的是新房成交增加GDP，对建筑相关的行业复苏起作用，二手房仅是存量房交易，并不增加GDP
供给下降是一方面，需求相应也下降了，依据供求关系，供给下幅下降，需求如没变动则房价会上涨；然后需求收缩不论是观望导致，或是前几年透支了，需求下降是客观事实，而且供给是依需求而动；需求下降可以从几个角度分析；前些年成交从6亿平米，涨到17亿平米，城镇化基本完成，从上升周期时房子成交量是逐年攀升，推导下降时也缓慢下降，这个却无法确定，因为房子是几十年一次的耐用品，城镇化大浪潮过后需求与之前相差很悬殊，所以新房成交突然崩盘的可能性是存在的；而黄奇帆老市长的年10亿平米，是按50年折旧算的，但商品房从90年开始算也才30年，大规模兴起是2000年之后的事，也就是离拆旧换新还有20-30年的时间，这期间成交会少于10亿平米，等再过几个月看年中数据就明了，地产出清目前看还得几年时间
试目以待吧，我始终觉得你的供给减少所以成交少观点⺀是错的，搞反了，正是需求少才导致供给少，除非房价大涨，房子好卖自然会加大供给应，当然我希望你的结论是对的，经济复苏期，再经不起房地产的崩盘
需求今年已经见底，新房销量不佳主要是跟价格推盘有关，新房年销量8亿，6亿？你是预测新开工继续下降30%以上，还是预测新房价格上涨，二手房继续下跌，导致剪刀差大幅扩大，新房销量继续大幅下跌？一二手房销售已经放量，在想啥呢？
新开工继续跌，二手房交易放量，一手房交易继续收缩，一手房潜在交易客户转向二手房交易市场。
城投托底拍地的一个后遗症就是新开工继续继续下降。土拍价格没下降同时容积率下降，新开发的产品单价不会低；弱势市场高单价产品，必然是牺牲流速的高利润，同时拍地是央国企为主体的房开，央国企的决策体系是即使崩盘都不会降价走量，亏损卖项目是有被追究国有资产流失的风险的。
需求没有下降，去年二手房加新房比前年有所增长，供给下降，盯着新房本来就不对。你得突然崩塌言论没有数据支持，我的供给收缩，新房供需条件改善却有数据支持。你算的只是更新，没有考虑消费升级需求，和区域偏差造成的正常空置率，而且现在50年前的老破小基本看不到了，现在新建的高层更是平民窟，熬不到50年就要更新或者退出交易市场，别说50年南京90年代建的高层小区据我我知道的，整体电梯都更换了两次，破破烂烂，非常危险。回到现实吧。