首先土储问题是目前投资新城最复杂，最难估计的问题，土储的好坏及出清情况，直接关系到未来的资产负债结构。
土储问题具体来说分成两个方面，一是，好不好卖，能不能回款。二是，卖了以后赚不赚钱，赚多少亏多少。
这两个问题是有联系的，只要降价，就能增加回款，不过会影响损益，因此，经常会看到把两个问题混为一谈的。
但是，从会计层面来说，可以把这个复杂的问题缩小化，也就是把命题缩小为：
以2023年12月31日的新城控股财务报告账面存货价值1425亿为基础，在目前的市场情况下结算后，盈利或者亏损的情况，以及是否还需要进一步的计提。
这里有几个点，会计基础知识薄弱的可以复习下，会计达人请自动跳过。
第一个点是比较基础是2023年的年报，什么意思呢？比如一个项目成本6000/平，2022之前的存货账面是7000/平，而且销售良好，因此没有计提。
到了2022年的存货账面由于销售均价下降，可变现净值低于6000了，比如5800/平，那么账面显示就是5800，到了2023年均价又降了，而且成本上升了，导致可变现净值只有5500了，那么账面就是5500。
现在历史的车轮滚滚向前，到了2024年，销售均价没变，但是成本控制的比预期好，可变现净值变成了5510。这个项目亏了没有？当然亏了，而且是巨亏，毛利都是负的。但是2024年这个项目反应在利润表上对净利润的影响是正面的，因为他比2023年年报预测的要好。
第二个点是，我这里讨论的前提是中性市场假设，也就是不考虑市场回暖或者遇冷的情况。这是不可能的事情，市场每时每刻都在变化，但这又是最合理的假设。重点是排查出风险项目，然后持续跟踪，比什么假设都好使。
第三个点是，我这里讨论的是1425亿的存货，不是新城的整体土储。有些人分不清这中间的区别，我大概说下，新城的吾悦是归类为投资性房地产的，和存货没太大关系。土储按照时间顺序分别计入预付款项——拟开发土地——开发成本——开发产品——合同负债——营业成本。
买了地，钱掏了，地没到手里，这叫预付款项，不是存货。
地到手了，一铲子没动，工地光秃秃的，这叫拟开发土地，是存货。
动了一铲子，但是没竣工，也没卖出去，叫开发成本，是存货。
房子盖好了，但是还没卖出去，叫开发产品，是存货。
只动了一铲子就卖出去了，收了钱，但是房子没盖好，叫合同负债，不是存货。
过了一年，房子盖好了，给了钥匙，买房的欢天喜地的验收了，把合同负债里这部分去掉，变成营业收入和营业成本，就结算到当期利润了。
要提醒各位的是，随着现房比例的增加，很多房子没计入合同负债就结算了，合同负债不是结算的必经之路。
通过这条路径就能看出来，从会计角度来说，影响以后利润表的关键点一个是存货，一个是合同负债。而这里面，合同负债的营业收入是确定的，已经收了钱，只有成本是不确定的，不受房价涨跌影响。所以最大的不确定性，在存货里，存货的可变现净值，一方面受销售价格的影响，另一方面又收到成本的影响，不确定性最高。所以我们要抓主要矛盾，先研究存货，至于合同负债的土储质量，下次发文给大家再细说。
哦，对了，还有个问题，要说好，土储也分为并表口径和表外口径，并表和表外一般来说要看表决权的安排和股权结构，这里的1425亿说的都是并表口径，表外的土储反应在长期股权投资和其他应收款里。
并表和表外的区别不是简单的以50%为分界线的，举个例子，一家公司股权结构是60%，20%，20%，公司章程规定，61%以上为表决通过，那你即使持有60%的股份，依然不能并表，是联营公司。
这样的例子在新城年报里也有，比如成都兴青房地产开发的新城悦隽盛世项目，新城持有57%的股份，但是属于合营，不并入报表。
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第一部分：表内1425亿存货结构分析
表内的1425亿，主要分为光秃秃的地,在建和竣工。
光秃秃的地一共31亿
很多都是成熟的滚动开发的项目，比如贵阳经开吾悦，大都会。
贵阳经开吾悦21年的时候网上挂8400，22年8100，23年7600，今年最新的售价又回到了8500。
总的来说，这些土储总量小，成本估算不确定性高，现阶段很难说最后的盈亏情况，但是贵阳经开一个项目就占了小一半，目前售价比较稳定，未来减值的压力不大。
现房销售，也就是开发产品一共311亿。
现房销售的成本端是确定的，销售端已经按照最新的价格进行过计提了，每年转入营业收入的时候甚至都能转回一些。基本上没有减值风险。
比如2022年只计提了6个亿，2023年计提了5个亿，减值风险不大。未来这311个亿全部结算后，在中性市场假设下，继续计提不会超过5个亿。
所以，新城土储的风险其实都集中在了在建的，也就是报表里的开发成本里：
具体的项目我大概梳理了下，主要的数据来源是新城的卖房小程序里，最低起售价和目前项目的预计总成本/可售总面积做个比较，中间留了10%的安全边际，总共有23个项目有减值风险，这部分目前的问题货值合计305亿，不算新开工的，这些存量项目，大概房价每下跌10%，新城需要计提30亿减值。
中性假设下，由于留有安全边际，可能2024年需要计提的减值不超过10个亿。
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第二部分：表外241亿长投结构分析
抓大放小，按照审计的思路，划1000万为实际执行的重要性，抓取2023年净亏损1000万以上的项目，结果如下：
大概有63亿的长投未来存在大概率减值风险：
表中单位是千元。
这些项目主要可以归类为两类，一类是在大城市的，去化还可以，但是拿地价太高，成本高，这两年价格下降比多的，这类项目多在南京苏州这样的城市，比如南京越江时代苑，这几年的销售均价近32000，但是最新的销售价只有26000
还有一些项目是在昆明啊，泰安啊，这类城市，去化压力和盈利压力都很大，比如中南新城云越，还有个泰安的吾悦风华。
但是好在这类项目的数量并不多，占比也不大，算下来总体的表外项目是能挣钱的，挣多挣少的问题。
另外路劲很坑，路劲操盘的，新城参与的，好多都亏了，有毒。
总的来说241亿长投，63亿有压力，65亿有不错的收益，另外113亿中性，拍个脑袋，中性市场预期下大概能带来10亿左右的投资收益。
还有个事，这个亏损比，不是收益率，也不是净利率，就是简单的用亏损金额/期末账面价值，有个直观的感受。有的项目退出了以后，期末账面价值很小，但是实际上一开始投入很多的，现在看来亏损比很高，其实净利率没那么差。
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第三部分，税盾：
除了表内表外比较扎实的土储外，新城在2023年的年报中还构建了相当厚的税盾：
这是什么意思呢。
递延所得税资产的意思就是，税法的所得税和会计的所得税计税基础是不同的，那么你今年多交的税，就给你计入递延所得税资产，你以后真的盈利了，这部分税你提前不是已经交了么，就不用交了。想当于。。。。花钱买了以后交税的抵扣券，比如你多交了10个小目标的税，给你发一张10个小目标的优惠券，确认递延所得税资产。
这张优惠券是有使用期限的。
但问题是，你以前交所得税的时候，是按照盈利测算的，现在的实际情况是以后你可能赚不了了那么多。
你掐指一算，完了，以后你不但赚不了，还得亏，所得税交多了，成了冤大头。那么问题来了，你那张10个小目标的优惠券还有什么用？能算作10个小目标的资产么？当然不能啊。
这就叫，亏损公司未确认递延所得税资产。
你只能眼含热泪的，写下所得税费用大幅增加。
这个优惠券过期了么？
没过期。
于是你把这些没过期的但是目前看来用不了的优惠券写在了年报里。
好，这里有个问题。
我是说如果啊，如果是我啊，我会在这个优惠券的有效期内，尽量的安排自己的盈利节奏。
按照这个优惠券的额度，尽量的用掉它。
所以怎么样用呢，大家自行看图比对，我个人觉得这个对新城以后的盈利情况有一定前瞻性。
我个人极度看好2026年和2028年的新城报表。
哈哈，画饼直接画到5年后。
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第四部分，表内367亿其他应收款分析
土储除了可能藏在存货和长投里，还有可能藏在其他应收款里，2023年其他应收款的规模是367亿，减值了7个亿，咱们还是抓大放小，1000万作为咱们审计的实际执行的重要性水平。
2023年计提超过1000万的项目列示如上，一共4.62亿，占7亿的三分之二，黄色标注的是已经减值且在建的项目，具有继续减值的风险。
对于这些黄色项目可以跟踪价格判断是否会继续减值。
另外就总量来说，这些项目目前的存量账面是48亿，感觉10%以内的价格跌幅也不会造成较大的损失。
这部分在中性假设下，个人预计2024年可能计提3个亿左右。
最后总结就是44个项目有风险，中性假设下可能的计提金额在10到20亿之间（非2024年全年，而是这部分项目结算后）
个人感觉新城的土储质量很不错的，很多项目目前售价5000甚至还能赚一些，卖的慢归慢，毛利是不错的，土储太便宜了。
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以上的方法略显粗糙，但是好在揪出了44个内鬼，如果要更精细的结果，需要对这44个项目进行分析，有兴趣的可以一试。
水平有限，难免有不足之处，希望大家体谅，如果觉得有用，也不妨点个赞打个赏什么的，在此提前谢过。
今日送外卖回来后，连坐6小时整理而出，此时腰酸背痛已无力回帖，倒头大睡去咯。
差点忘记说了，今天我新城开始盈利了，不过还是羡慕新城发展啊，我10倍杠杆差点都没跑赢，离谱。