【合景悠活简单看看备忘】

1.首先，物业行业看这张表，一眼看去，合景悠活是最低的。

之后，我进一步看，确实是不错，碧桂园服务的核心利润全年估计50亿，合景悠活上半年2.57亿，如果全年5.14亿，算碧桂园服务的1/10好了。

之后，合景悠活2023h在管面积2.054亿平米，合约面积2.781亿平米。碧桂园服务的在管面积10.042亿平米，大概合景在管是碧桂园服务的1/5。
但市值，$合景悠活(03913)$ 短期暴涨后也才11亿港币。。碧桂园服务目前213亿。。
便宜肯定是合景悠活更便宜。

下边这段引自财报，确实是要管理面积有管理面积，要核心利润有核心利润。

“截至2023年6月30日止六個月利潤約人民幣81.6百萬元。核心淨利潤（附註1）約人民幣 257.8百萬元，同比減少約23.0%。”
“目前，本集團已進駐全國22個省、自治區與直轄市的134個城市，在管面積及合約面 積分別為205.4百萬平方米及278.1百萬平方米。其中，第三方項目的管理面積達179.2 百萬平方米，在管面積中佔比達87.3%；住宅管理面積與非住宅管理面積為51：49。”

那么，接下来稍微从财报角度再更详细的看一看：

2.资产负债表看净现金情况

20240227，合景账面是净现金状态，有10.27亿的净额现金。

如果算靠谱净现金，归母权益34.44，减掉商誉无形是21.6286，就剩下12.8114亿。

之后再看应收账款，有30.3955亿的应收，看里边多少是关联方呢，2023中报是15.54782，假设减值准备的7.06354全部来自关联，那么中报关联应收款还有8.48428亿。这30.3955亿当中，还有其他应收款7.20327亿，但这里边有多少是关联方，没有披露。

总归就是，如果悲观，关联方的应收款全部收不回，且第三方的或其他应收款类目有收不回的钱，那么理论上合景的净资产（净现金）为0了。后续再跟这一块情况。

3.利润表看盈利能力

上半年净利润0.8156亿，但里边有应收减值1.15893亿/商誉减值1亿出头，所以，回到前边说的，核心利润上半年2.578。

说物业商业模式不好我是不认的，其实很赚钱，你看毛利率到净利率的过程，销售费用率接近0。财务费用是负数。

其他的物业公司也大差不差的。

4.业务分类及单平米价格

物业代理-住宅物业收入2023h1是6.534亿，yoy4.4%，收入占比34.61%；商业物业经营及管理服务2023h1是9.086亿，yoy-8.08%，收入占比48.12%。两者合计占比收入82.73%。

其他是住宅或非住宅的增值收入，总体占比偏小，这两年行业不行、也挤出了水分（地产按场啥的）不是分析重点。

这张表更清晰：

单价合景悠活是偏低的，住宅才1.03元/平/月，非住宅1.51元/平/月。这低于同期2023h1碧桂园服务（住宅非住宅一起算，非住宅偏少）的2.22元/平/月，也低于2023h1融创服务（住宅非住宅一起算，非住宅偏少）的1.85元/平/月。

碧桂园服务物管面积、收入、单价：

融创服务物管面积、收入、单价：

列上边内容做备忘。（观点不一定对）$合景悠活(03913)$