| 发布于: | 雪球 | 回复：126 | 喜欢：3 |
地产商管理层，普遍是相信没人敢让房价跌的，所以才用表外融资，极力放大杠杆，这种经营行为，已经脱离了现实，加上地方政府限价，变相加速了去化率，逼开发商库存周转加速，不断土地饥渴。
导致这些毫无警觉性的预期，不断放大，16年，出现了地价比房价贵，21年，出现了明显限价，竞租赁，毫无利润，依旧疯狂拿地，这些行为，完全是偏离市场的，这些毒瘤，在市场下行期，集中爆发，几乎是完全不可避免的。
万科不想倒下，从去年开始，就得卖资产，不拿地，严控现金流支出，管理层降薪，寻找一切机会增发融资，增加权益，停止分红，高负债行业，就是这么经营，而不是搞坏了，到处找爹。
美国当年对金融行业，分歧也是很大，98金融危机，最后通过俄罗斯国债违约，蔓延到了长期资本管理，那时候，金融系统就面临很大的问题，后来多家机构共同接盘，雷曼决定不接盘，那么到了08年，雷曼的下场，也就是没人管，而并不是说，98年，政府就下场去救长期资本管理。
到了08年，政府也是协调各金融机构互相救助，包括雷曼，实际也希望国外一些机构，甚至巴菲特这种投资者去投资，各种原因没法成形。
政府真正决定兜底的机构，是那些涉及到民生的机构，比如两房，比如AIG，当然，雷曼无法获救，衍生了海量流动性空缺，那就不能区分是否符合逻辑，只能硬干了。
救投机行为，就是给癌细胞打养分，有人觉得恒大就该救，在我个人看来，这种行为就极不负责，不可想象。
假如房价失控了怎么办？那到时候再说呗，别动不动就上科技，房价跌了，普通人买房的机会更好了，认真储蓄这些人，不应该在房价跌的时候，得到奖赏么？
万科是检验投资者思维水平、思维方式、知识储备的试金石：看重万科的投资者的底层思维方式就是以历史业绩来判断企业和管理层；其思维水平不足以理清管理层和商业模式之间的相互关系，在管理层无力改变商业模式、开辟重量级第二曲线、原有模式的行业空间断崖式缩水情形下，赛道/行业/模式的重要性绝对大于管理层；其知识储备既不足以看清行业大势，行业规律，亦不足以深度认清人性的底色，任何人内心深处都住着一个魔鬼，在管理层持股有限的情形下、国企是第一股东的背景下，不宜奢望于职业经理人的人品、责任感、断臂求生的勇气。归根结底，万科就是区分投资人是真高手还是花把式的试金石。
香港市场经历过巨幅波动，开发商早就完成了缩表，这一波，只有新世界发展有压力，但它也能第一时间，拿出真金白银来买债券，不需要找个新爹背书。
香港开发商在内地根本拿不到地，就是他们根本看不懂，这个是怎么能赚到钱的。
是利益不一致吧。职业经理人只承担很小的职业风险，为了自己的利益，舍得让公司冒风险。我见过不少测算模型，设置的参数完全不符合商业常识。但为了抢业务，就敢这么调。赌的就是风控和老板不会查细节，以及市场变好。显然不是专业能力的问题，就是故意的。
有个说法，叫“明斯基金融不稳定假设”：“稳定带来不稳定”。 就是说，风险价值，流动性和价格的长期稳定会引诱市场参与者使用越来越高的杠杆率，直到系统变得毫无稳定性可言。
实际还是那个人类总是线性外推的问题，历史经验证明，地产资金池能化解大量风险，那管理层就倾向于不断做大资金池，就是增加进水的水龙头，但是，没人想到，这些水龙头会同时吸水，而不再是进水。