Mario

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一个逗比研究员

Mario回复的提问

“可以考虑啊,对公司治理的判断是重头。地产开发公司的管理比较松散,这个是业态决定的,基层、高层、股东的利益一致性不太好。从最下面的具体业务到最上面的股东利益,这条链损耗很大。”请教下能适当把“一致性不好”以及“链损耗”的问题展开说下吗?查看全文

他的全部讨论

正常二手房卖不出的最大原因就是不肯降价,没人来看就是挂牌价格不够便宜。过一段时间降一个台阶,荷兰式拍卖法,总会有人来看的,中介也更愿意用力推。二手房这个市场,只有卖方挂单,没有买方挂单。在市场不火的时候,只有卖一才能卖出去,卖二都不行。要想卖掉,就要挂得比周边范围内的所有卖单...查看全文

回复@新新山娃: 都算了,农村现在还留着的,可不主要是老人和小孩嘛//@新新山娃:回复@Mario:这个把农村老人和小孩都算进去了吧查看全文

2019年的数据,中国农村人口还有5.8亿,已剔除农民工,农村人均可支配收入1.5万元。稍微再加点城镇的贫困人口,差不多就是这个6亿人月均1000块的数据来源。查看全文

回复@史蒂芬T: 说了都不拆的。新建哪有多层?只有别墅洋房了,那个比高层贵太多了,而且大多数在郊区。国内治安环境基本没有区域差别,不像美国隔一条街就两样。商业环境是跟着人口走的,富人区没什么商业配套的,因为人太稀疏。举个上海中粮天悦壹号的例子,就在静安大悦城边上。这个是豪宅盘,交...查看全文

按照上海目前的做法,6层及以上的住宅一般不单独拆,除非连着更破的房子一起拆。现在还要加装电梯,也就是后面很多年里都不会拆了。就算把高层换成多层,也是不拆的。既然都是不拆,高层的居住体验比多层好太多了。电梯的便利不用多说。高层在通风、干燥、光照方面也有很大的优势。住过多层1-2楼和...查看全文

这两类资产最大的差别是产权的分割。买住宅通常是完整产权,你可以控制的。买股票通常买的是少数股权,你不能控制的。这个差别有多大呢?印度和印第安人保留地的土地就是高度分割的产权,导致土地很难使用,就没什么价值。干什么事都得找100个利益相关方协调,这事是干不成的。如果是一整块地,你...查看全文

可以考虑啊,对公司治理的判断是重头。地产开发公司的管理比较松散,这个是业态决定的,基层、高层、股东的利益一致性不太好。从最下面的具体业务到最上面的股东利益,这条链损耗很大。查看全文

回复@舒ins: 这就是投资者教育困难的地方。非专业人士不了解事实,也没有信息渠道,总愿意相信道听途说或者想象出来的。我举了一个事实,与你的认知违背,你就不能接受了,是谁在预设立场呢?这张图是最近1年半上海商品住宅的每天成交套数。在4月底,确实火了一波,因为集中推盘,然后铺天盖地的新...查看全文

回复@厄运黑猫: 那是啊。我很欣赏有些公司开投资者会,一上来作财务报告时,就讲:请看这张图,我们上市这么多年来做得怎么怎么好,对股东怎么怎么好,上市后股东拿到的累计分红已经超过了当初上市时的本金。我们的某个基石投资者,一直对我们不离不弃,获得了丰厚的收益……这样的榜样,就很有说...查看全文

回复@最菜的: 一个大概能维持5%股息率的股票和5%理财的区别是:理财的5%你心里有数,到期能拿到。股票的股息有不小的概率会偏离之前的预期。这还是小问题了。更大的问题是,你打算拿股票几年?几年后要卖吗?卖的时候价格你说了不算,市场先生说了算,这个咋弄?所以股票需要较高的风险补偿才行,...查看全文

回复@cfuwxd: 这不是过几年的问题。过几年股票有可能涨,也有可能跌。问题在于,这个玩法还是指望别人来接盘,你才有可能赚钱。没人接盘,一直像现在这样,就赚不到啥钱,还有可能亏钱。既然是玩接盘的游戏,有的是场子可以玩,何必去赌某张桌子一定会有人来玩呢?A股和港股是个不断扩容,而新增资...查看全文

所以还是REITs好,公司赚的钱基本就是股东赚的钱,没有这种问题。//@Mario:回复@cfuwxd:可能你还没想通$中信银行(00998)$ 为什么一直看上去这么便宜,而且看起来越来越便宜,但上市十多年来没什么人能赚到钱。荣盛、华侨城之类的也是一样的,类似的港股一大把。这些公司可能永远都不破产,但当它的...查看全文

可能你还没想通$中信银行(00998)$ 为什么一直看上去这么便宜,而且看起来越来越便宜,但上市十多年来没什么人能赚到钱。荣盛、华侨城之类的也是一样的,类似的港股一大把。这些公司可能永远都不破产,但当它的股东很难赚到钱。最近我也在看开发地产,这种公司第一批就排除了,连万科都有可能变成这...查看全文

回复@景色: “卖一套房子提成是500块”,你找的是骗中骗啊。真实情况是开发商在花房价的百分之几找渠道卖房子,如果卖出一套500W的房子,渠道大概要拿走20W。你说要是自家销售卖出去的,该拿多少钱?至于和中介打交道,那更没用了。上海中介从业人员在10W量级,每年中介成交的二手房不到20万套,也...查看全文

回复@景色: 我知道的目前滞销的市区大项目:绿地海珀外滩、中海臻如府、高尚领域、外滩豪景苑、中兴路一号、民德花苑、凯德星贸邸,去年滞销的中山学林苑和圣骊河滨苑还在卖。郊区滞销更厉害,我背不出那么多名字。今年上海楼市不太行,前4月一手销售额-31%,二手-27%,远低于全国平均。新闻把楼市...查看全文

这个盘一期开了229套,居然卖出去3套了,韭菜虽少但还是有[抠鼻] 目测上海年初以来的一手房抢购潮已经过去了,最近开出来多是滞销。查看全文

回复@肖志刚: 还是有办法避的,如果交易税率太高,就不走官方流程来交易了,用合同,小产权房和商业物业的流转就是如此。现在的婚姻也是这样,官方结婚的限制太大,越来越多人不走官方结婚,结了也是离,然后用合同。zf老是逼民间走其他道路,搞得国家功能会逐渐丧失,并不是好事,这个思路就是错...查看全文

回复@何时清风吹布衣: 个税数据真实度高一些,因为是zf-企业-个人的关系,有企业代扣代缴。zf管企业容易,管个人难。而且即使这样,仍然有一些操作空间来避税,比如人在境内大城市工作,薪酬发到境外/老少边穷地区……个税总金额也不高,而且对有收入的人征,开征又很早,阻力不大。说是个税,实际...查看全文

回复@禅缠禅缠: 可能外地人不了解上海,现实就是中位数的上海人住在外环71平380W的房子里,拿着平均7W的可支配收入。上海收入不比其他地方高多少,房价要贵几倍。//@禅缠禅缠:回复@Mario:14万年收入的凭什么住380万的房子?查看全文

下面一堆没实操经验的人YY:N套房开始收、N平米开始收、投资房空置房开始收、对租金收……要是zf能准确掌握这些信息,计划经济或者赛博朋克早实现了。这些东西不光是技术手段做不到,就算技术到位了都做不到,有的是绕监管的办法,最终只能欺负不会绕的人。早点一刀切,还有成功的可能,哪怕现在切...查看全文

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