| 发布于: | 雪球 | 回复：61 | 喜欢：22 |
商场要依赖餐饮，就瞎了，餐饮承租能力差，坪效瓶颈大，顾客接待能力也差，业绩好的商场，还是靠零售。 你看租金最高的，无非是奢侈品，化妆品，女装，珠宝这些东西。 卖东西是变现非常高效的，奢侈品店要排队，单店能到10亿，海底捞同样面积，能5000万就烧高香了。 化妆品屁大点面积，单网店也能过亿。 免税店就更不用说了，化妆品坪效估计都没法算，基本就是印钞机。
零售商品是能压缩需求的，比如，一个顾客，可以为一个零售品牌跑10公里，但为吃一顿饭，可能就跑5公里。 零售品牌少开几个店，把生意集中起来，就拉高了坪效，这就是 $露露柠檬(LULU)$ 在干的事情，餐饮不行呀，你要多开店去覆盖更多的范围，而且吞吐能力也不一样，$露露柠檬(LULU)$ 坪效20万，你在它店里也看不见啥人，海底捞不到4万，就排长龙了。
商业地产长期我还是比较看好的，但前提是，租金高，投资成本控制的可以，融资成本低。 租金高就是能拿到好地，投资成本控制的可以，就是净租金回报高，回报率有账算。 融资成本低，就是能用财务杠杆去推动回报率。 龙湖不错，新城没有公开回报率数据，不好评价，总体上，我不看好低线城市，也不看好低租金项目。
物业服务费有包干制和酬薪制，包干制如果涨不了价，压缩服务水准直至收支无法平衡亏损，或者服务实在没眼看被业委会投票换掉。酬薪制的，企业提取总额的一成作为利润，这是固定包赚的部分，其他开支从九成里出，最终结果如果不提价也是压缩服务水平。直至业主都觉得无法忍受低水平服务愿意涨价，或者觉得这个企业收支管理不善，被换掉。