REITS怎么达成复利

在2017年，我买入汇贤产业信托，买入均价3.05

买入原因很简单，我算了一个帐

这个计算的前提：

1未来每年都是分红每股0.2692

2每次分派之后，股价都涨到3.05，然后一直不涨

3分红后继续以3.05买入汇贤产业信托

4投入30.5万元，持有10万份

出现的情境是：

1十年之后，将持有25.28万份，市场价值77.1万元，复利大概9.5%

2到第十年，每年可以拿到6.253万元分红，相对当年投入的30.5万元本金，相当于，每年分红回报20%（我还算了接下去20年的回报，抱歉我没有算到第30年）

有的人会说，那分红，不填权，股价下跌不就傻了么

我又做了一个计算，假设和上边相同，只是改变了买入价为，分红后股价不涨的价格，如下图

算到第十年就基本没法算了，因为分红不填权，会导致汇贤产业信托会下跌至0.3516，持有份数会从10万份增加至94.74万份，每年分红25.5万元，第十一年，将持有404万份

所以，这种情况是没法发生的

而且，股价越低，可以买入更多，复利更加丰厚

当然，这个基础，是汇贤产业信托的分派可以维持到0.2692每股，那过去它的记录是什么样的呢？

只有我标黄的是完整年分派，从2012年到2016年分派是上升的，假如保持这种上升趋势，那么我上边的计算都是保守的，复利回报将更高

达成高回报的原因：

1强行分派

2分派不收股息税（这个还得问自己的券商）

3温和的股价涨幅

4稳定的收入，合理的杠杆

我没有测算的负面因素：

主要是管理人的管理费用收取，大多采取要基金份额，在低股价下，对股票摊薄比较大

实际市场并没有给汇贤的物业做价值重估，这个和汇贤的产权有关系，汇贤的主要物业是1999-2049年50年的经营收益权，而不是可以续存的土地所有权，所以，可能存在到期无法续期的可能，但这个问题现在肯定还无法确定，当时属于历史遗留问题

假如因此汇贤有较大的折价，需要对这个折价做重新判断，我对此看法是，分红对比股价够高，就OK

另外汇贤是用人民币计价，有汇率影响（假如持有的是港币或者美元的话）