| 发布于: | 雪球 | 回复：12 | 喜欢：1 |
刚用现金流折现法算了一下，保持0.269的分红不变，如果按照2049年估价归0计算，那么折现率是8.5％，如果按照2049年政府退还6亿美金计算，那么股价大约是0.84，折现率就是13％了，相当于一笔年化13％的投资，还不错，但也没有非常吸引
就直接看租金就可以了，租金就是谈判能力，商业能力的综合结果，有的公司要腐败，可能租约就是低，你能怎么办，另外，国贸和汇贤的记账不一样，国贸是成本记账法，把物业折旧摊销，所以体现的费用高，实际我估计没有太大的差距，北京地区的税率是一样的，主要的商管成本差距不会太大，主要差距就是汇贤不计折旧摊销，是按现金流记账的，国贸现金流要比利润表高，记账低估了
媒体那种数字不能当作投资依据，要以上市公司财报为准，国贸一期都奢侈品，扣率低很正常，东方新天地是个客流量很大的项目，这个项目展示面很长，它有些租金不一定是零售创造的，它还有汽车展厅这些，这些商户不是来卖东西的，就是展示为主，这种租金非常贵，类似蔚来之类汽车公司租展厅，我见过一年租金1000万的，具体租金变动，还得观察，东方新天地经营一般，但地段非常好，我觉得它租金大幅下滑也不太现实
jiancai兄，请教下，按媒体报道，东方新天地（东方广场的商业部分）2017年销售额在30-35亿之间，按照披露信息，汇贤这块的月租金收入为77,348,096元人民币，也就是说扣率超过26.5%；按照分部收入来看，这块的年收入达11.8亿元，也就是说扣率超过33.7%。与一般的扣率15%相比，这个扣率似乎是比较高了。您觉得这块会有很大的下调压力么？