1.从销售面积上看行业肯定是见顶了，一年17亿平的商品房销售面积很难持续，未来会是个逐步下降的过程，整体房价随着人均收入的提升应该还是会有一个小幅上涨，可以抵消部分销售面积的下降。总体来看行业销售金额应该是横盘或者缓慢下降的局面，不排除个别年份特别好或者特别差，不影响大趋势。
2.蛋糕就这么大了之后，剩下的就是怎么分蛋糕的问题了，一二线城市纷纷开始放开户籍限制，抢夺人才，三四五六七八线城市不断失血是必然的，而且流失的正是那批学历相对高，能力相对强的年轻群体，这批人正是未来购房的主力人群。一二线城市房产市场未来和三四五六七八线城市的房产市场开始不断分化也是显而易见的。
3.没有了增速的行业里其实更容易出长牛股。行业增速太快的时候，进场的玩家太多，竞争激烈，大家利润都很薄，一旦增速没有了，外面的钱不进来了，内部竞争对手不断淘汰出局，优秀公司靠扩大市场份额和提升利润率能实现长牛走势。
整个白酒行业都萎缩了多少年了，走出了茅台五粮泸州老窖，空调增速最快的时候是2004年之前，那时候格力净利润率1%都不到，04年之后行业增速大幅放缓，格力开始不断扩大市场份额，同时净利润大幅提升，走出了十几年的长牛。
4.房地产业未来会越来越像制造业，因为土地增值税的存在，大量屯土储其实没什么意思，没见过哪个制造业公司是靠善于屯原材料能做大的。土储够用就行了，我觉得没必要太盯着这个事情。号称手上有多少多少货值的廉价土地的，听听就好，不能当真。
说着手上有多少多少低价地，公司又很缺钱的时候，还是要每年不停的去拿新的高价地来维持销售额，你说这里面没问题谁信。按我一个朋友利奥流的测算，某些公司所谓老土储的去化率也就10%到15%，收土地增值税的时候资金成本抵扣是不能高于同期银行贷款利率的，但是很多地产公司融资成本是远超银行贷款利率。这么高的资金成本，卖那么多年才能卖完，不贵的地也变贵了。
5.房地产公司拿地有两条路，一个是招拍挂，一个是勾地。个人来讲我更喜欢在招拍挂正面战场能打死对手的公司，融资成本低，管理精细，能卖出溢价，别人这个价拿地不赚钱，我能赚钱，这个是硬功夫，什么时候都不怕没饭吃。
勾地里当然也会有走出来的成功公司，但是一个是只会赚轻松钱的公司往往赚不了辛苦钱，未来能不能全面复制，能不能持续存疑，另一个是太不透明，到底是亏是赚，沉淀的资产有多少价值，政府承诺兑不兑现，后面什么情况，都是黑箱，看不清楚。按说对投资人来说看不清楚肯定要折价，但是过去市场给了这样公司不少的溢价，看不清楚就有想象空间嘛，都往好的地方想。
6.物业未来应该会出很牛的公司，长坡厚雪，这里面未来肯定会出来5000亿以上市值的公司，但是需要比较长的时间，不容易大爆发式增长，目前整个行业还只是在布局阶段。
7.地产股里很多公司从报表上看估值确实非常低廉，尤其是一些小公司，我觉得做投资还是要先做定性再做定量，做投资不能太追求性价比，尤其是基于报表的性价比，要掌握个度，在好的公司里选便宜的，不能眼里只盯着便宜。
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14年开始万科将集团定位转变为“服务商”，这在当年轰轰烈烈的囤地行情下来看是认怂策略，但是现在来看是非常有远见的战略。因为土地交易的集中化管理，中国的住宅相比国外有着鲜明的特点，容积率相对较高，地产商卖房子相当于提供了“硬件”，为这批业主提供服务相当于“软件”，目前来开提供软件仅有物业和商业这两个点比较合理，未来可能会有更多的有规模的社区服务出现，万科的战略重点就是当地产商不再是一锤子买卖，而是围绕这批业主长期提供更多他们需要的服务。其他行业也是相同的道理，一锤子买卖的公司很难跑出大牛，常青树往往是服务类的公司，类似的还有平安也在往服务这条路走，就是我们说的综合金融。
我个人唯一一个不同于市场的看法是，量的问题，我要比市场乐观。
1）一旦地产开发商回归制造业属性，房屋回归居住属性，折旧的问题会呈现。房屋是个消耗品，土地也许是价值不变，但是建筑物要折旧，过去大量的存量房子是要毁灭的，那么也就意味着，拆迁置换的需求其实会很大，大家不需要在为土地价值买单，但是依然要为建筑的开发业务买单。我觉得开发业务不会差的。
2）城镇化会继续深入的，看着吧，最终中国会绝大多数人都会需要住在城镇化的新房里面，而不是还在农村，早晚会彻底消灭旧农村的。这个不能用任何发达国家来数据来看，要看中国的发展思路。我看知乎上的龙牙的一个回答就很好，过去十年最大的改变是什么，是农村。这个事情现在是暂时完成了扶贫的目标，但是会继续深入的，这是我国不同于资本主义国家的地方，党和政府真的管穷人，管人民。所谓人民群众的需求，自然包括住好的房子。这个主要矛盾一直会是任务。
写得很好。3,4 二段有些不同意见。
地产商最主要的原材料（土地）必须从政府手中获取（拍地或勾地），这和其它制造业原材料可随处获取有很大区别。其它制造业可能因规模优势能获取更便宜的原材料，而大开发商在拍地时并没有优势，这导致地产商很难像其它制造业不断像寡头集中。好处是土地长期看是升值的。
想依靠招拍挂打死对手，同样的价格拿的地别人不赚钱而你能赚钱，只能是降低成本或卖出更高的价格。而品牌户型这些能多大程度决定价格呢?决定房子价格主要还是地段。也就是说你拍了一块地后你要去竞争的可能也就是同时期跟你在相邻地块拍地开发商。哪个开发商能有信心在拍一块地时说这块地只有我拿能赚钱呢？
反倒我认为像金茂这种能把生地做成熟地，能让土地升值的开发商有一些优势。再就是一些看得见的便宜，管理层也靠谱的（比如美的置业）。地产行业未来能否有长牛股我是没信心的。
咱们铁了心要赚两部分钱：地产龙头未来几年继续每年10-20%的成长+稳定预期后估值钟摆恢复8-10pe。
基本相同的认识，只是摩西倾向于万科类龙头，我资金小就主博绿城了，弹性更大风险也更大点
现在看，物业公司主营业务收入是物业管理费，涨价难度十颗星，但是成本是逐年增加的，要么减少开支降低成本，牺牲服务质量，死循环。要么开辟新业务，填补。问题来了，新增业务到底能占多少，是否可以多到让物管收入忽略不计？没想通之前我不敢说会有5000亿物业公司。
哎，这就叫何不食肉糜。。。这几年经常听到房地产销售不行了，但就是年年新高。城镇化还在60%的水平就说销售面积下降，我觉得有点操之过急了。明年肯定同比还是正增长，1、上半年同比大增，因为疫情没有了；就算下半年持平，全年也是正增长；2、明年开始实行三条红线政策，在这个压力下，高负债房企只有加速卖房回款降负债这一条路才能走出来困境，不然自己都要玩不下去了……
未来比较长的时间蛋值5000亿，而现在最大的鸡只值3000多亿？？？一年17亿平的商品房销售面积很难持续，未来会是个逐步下降的过程？中国城镇化率达到75%，每年光是折旧改造都不止17亿平米。
中国土地是国有，不像西方可以死私人所有，所以理论上房地产是个永久的行业，在城市不存在自己建房子这回事，因为土地不是你个人的