1.从销售面积上看行业肯定是见顶了，一年17亿平的商品房销售面积很难持续，未来会是个逐步下降的过程，整体房价随着人均收入的提升应该还是会有一个小幅上涨，可以抵消部分销售面积的下降。总体来看行业销售金额应该是横盘或者缓慢下降的局面，不排除个别年份特别好或者特别差，不影响大趋势。
2.蛋糕就这么大了之后，剩下的就是怎么分蛋糕的问题了，一二线城市纷纷开始放开户籍限制，抢夺人才，三四五六七八线城市不断失血是必然的，而且流失的正是那批学历相对高，能力相对强的年轻群体，这批人正是未来购房的主力人群。一二线城市房产市场未来和三四五六七八线城市的房产市场开始不断分化也是显而易见的。
3.没有了增速的行业里其实更容易出长牛股。行业增速太快的时候，进场的玩家太多，竞争激烈，大家利润都很薄，一旦增速没有了，外面的钱不进来了，内部竞争对手不断淘汰出局，优秀公司靠扩大市场份额和提升利润率能实现长牛走势。
整个白酒行业都萎缩了多少年了，走出了茅台五粮泸州老窖，空调增速最快的时候是2004年之前，那时候格力净利润率1%都不到，04年之后行业增速大幅放缓，格力开始不断扩大市场份额，同时净利润大幅提升，走出了十几年的长牛。
4.房地产业未来会越来越像制造业，因为土地增值税的存在，大量屯土储其实没什么意思，没见过哪个制造业公司是靠善于屯原材料能做大的。土储够用就行了，我觉得没必要太盯着这个事情。号称手上有多少多少货值的廉价土地的，听听就好，不能当真。
说着手上有多少多少低价地，公司又很缺钱的时候，还是要每年不停的去拿新的高价地来维持销售额，你说这里面没问题谁信。按我一个朋友利奥流的测算，某些公司所谓老土储的去化率也就10%到15%，收土地增值税的时候资金成本抵扣是不能高于同期银行贷款利率的，但是很多地产公司融资成本是远超银行贷款利率。这么高的资金成本，卖那么多年才能卖完，不贵的地也变贵了。
5.房地产公司拿地有两条路，一个是招拍挂，一个是勾地。个人来讲我更喜欢在招拍挂正面战场能打死对手的公司，融资成本低，管理精细，能卖出溢价，别人这个价拿地不赚钱，我能赚钱，这个是硬功夫，什么时候都不怕没饭吃。
勾地里当然也会有走出来的成功公司，但是一个是只会赚轻松钱的公司往往赚不了辛苦钱，未来能不能全面复制，能不能持续存疑，另一个是太不透明，到底是亏是赚，沉淀的资产有多少价值，政府承诺兑不兑现，后面什么情况，都是黑箱，看不清楚。按说对投资人来说看不清楚肯定要折价，但是过去市场给了这样公司不少的溢价，看不清楚就有想象空间嘛，都往好的地方想。
6.物业未来应该会出很牛的公司，长坡厚雪，这里面未来肯定会出来5000亿以上市值的公司，但是需要比较长的时间，不容易大爆发式增长，目前整个行业还只是在布局阶段。
7.地产股里很多公司从报表上看估值确实非常低廉，尤其是一些小公司，我觉得做投资还是要先做定性再做定量，做投资不能太追求性价比，尤其是基于报表的性价比，要掌握个度，在好的公司里选便宜的，不能眼里只盯着便宜。
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第四点有不同意见，好的地块越来越稀缺，很制造业原材料不能简单对比
大城市的房子注定不会有太多人能买得起，绝大多数年轻人还是会回二三线买房，在一线工作！没办法！
未来的日子，只会是更少的人在一线城市，一部分人留在二线，剩下的都回到农村，至于行业天花板，大部分人的调研都是看见就相信了而已，根本没有去过三四线或者更偏远的地方考察，就像以前我以为内陆偏远的村庄就跟我们南方的小村庄一样，直到我去了我老婆湖北三四线的小乡村，我才发现原来现实跟意淫的完全不一样。
而去过之后，我才发现原来还有这么多人有购房的需求，而他们慢慢的开始会因自己身边的人开始买房子而去买房子，至于钱，并不用担心，老百姓的储蓄能力实在很强，也足够凑足三四线的首付。
统计现象表明人在31岁会购入人生的第一套较为便宜的小房子，42岁则会买入相对比较舒适单价且贵的另外一个房子。回头来看2005年到2012年是全中国房地产行业的大牛市，这是因为1963年到1970出生的这批婴儿潮的人口，来到了42岁的房产支付高峰，哪怕08年的金融危机也无法打断。然后又到2016年开始到2020年左右，因为头一波的孩子来到了31周岁，会买入他们自己的小房子，而这帮年轻人又集中在一二线周围，至于下一波牛市则会在2027年到2031年的时间段，前面这波人会在42岁买入他们人生当中相对好和贵的房子。
等股价涨了之后，又会是另一番景象，看的多了。
十八线城市，也需要好的环境，好的房子，追求更好的生活是不变的。只要生活水平不断提高，开发商就有的赚
割肉有两种。一种是主动割。疼，却是自愿的，就像下围棋，为了大局，不得已放弃小利。还有一种是被动割，就是屎到屁股门，不得不拉，那就不管什么地方什么场合，是否斯文是否儒雅，什么后果，都顾不上了。
在房地产这个畸形市场，很难想象在二十年高速暴涨的红利期。各家房企却都是微利。有人说钱都让卖地的挣了，房企只能喝汤。但是就有那么一家李氏房企，在吃尽了房价上涨红利，然后拍拍屁股走人了。人家是怎么做的？
很简单，拿一块地，先盖成房子，捂着过十年，等价涨上天再卖。有人说不对啊，禁止捂盘惜售啊。可以变通一下，先招租嘛，等租够十年，再精装一下，顺便给提价增加点砝码。
那为什么其他的房企不这么做啊？因为贪啊，买一块地的钱，加上杠杆就能买十块地，这种好事谁不干？四海龙王来了，虾兵蟹将来了，小鱼小虾来了，最后连虾皮贝尖鱼子酱都来了，在这片红海里，大家备齐子弹用足杠杆争抢着拿地，谁拿的少谁吃亏，甭管多高的价先拿了再说。一轮轮的抢又造成价格猛涨，然而谁还管价格，反正拿了地盖了房就能出手，出手了就稳赚，傻子才不上呢。
然而银行是有风控的，到点得还。刚性还款前提下。房企们，只得盖好了赶紧出手，甚至没盖好，就先预售期房，回款了赶紧给人家还了。虽然知道再等等还能涨，但谁也等不起，而且利息都把利润吃的差不多了，趁还能赚点赶紧出手，拿了钱再投入下一轮抢地大战。就这样在这二十年的大牛市里，房企们进进出出，拼了老命挣钱，却错过了整个大牛市，手续费倒没少交。听起来倒挺像散户炒股的。这还没完，出来混总是要还的，牛市虽然你没吃着肉，但毕竟牛市来过了，而世间万物否极泰来，泰极否来。牛市过了一定是熊市，靠这种玩法赚钱的人还能玩得下去吗？
这时我们的两大主角登场了，一位是王老板，一位是许老板。王老板是江湖的一哥，坐拥无数内外优质资源，且善于对外资产配置。将他国文娱企业买了个遍。嗅觉灵敏的他感知风向逆转，凭借江湖关系打探各种消息，最终确定了自己的判断:此时的风向是降杠杆。
暴风雪还未吹到，但整个办公室却像预见了不详的征兆，空气阴郁凝重。他点起一支烟，使劲吸了一口，却无心下咽，手微颤着，任凭带着热气的烟灰砸在手上，又像无形的云弥漫在视线中。从不抽完整根烟的他，却由着那团微弱的红点，若隐若现嗞嗞地吞噬完每一丝烟叶。决定是困难的，但决定又是事关生死不得不做。
吐出他国资产，向自己竞争对手出让核心资产。曾经白花花掏银子砸下来的，却像卖破烂出手了。自己都懒得再多看一眼，明明是再转头就存不住纵横的老泪。壮士不仅断腕，只要要不了命的都要断，直到顺应了风向。他不是螃蟹，既没有足够的腿，断了也不能再生。但为了活，只能断，必须断。自己从老大的地位栽下来，从前十的榜单被踢出来，现在前百的榜单也是若隐若现……
而后起之秀许老板，才不管什么风向，别人恐惧我贪婪，蒙着头加足马力上足杠杆搞生产。很快就跻身一线，并稳坐老大位置。暴富的和暴亏的其实是一拨人，成就他的素质也必然成为毁掉他的原罪。
这天在办公室运筹帷幄指点江山的他，隐约感到那个结果就要来了。虽然办公室有他设下的秘密逃生通道，他却不想放手这栋由他命名的帝国大厦。以前都是请请客送送礼，什么事不是一顿酒能解决的。虽然知道这次可能不一样，但是还是心存一丝侥幸，也许这次还能过去。他坐在老板椅上，助理递上现磨的咖啡，他抿了一口，不知是浓香还是苦涩。突然，他的嗓子眼被一股热腾腾咸腥味占据，来不及喊助手拿垃圾桶，一口鲜血喷出。助手下了一跳，尖尖的高跟鞋乱转着，身体却不听使唤僵在那里，几秒后才缓过神来，抽出几张纸巾，在桌上慌乱擦着。老许摆了摆手，她怔了一下，好像要说什么。“已经来不及了”老许慢慢站起身，用纸巾简单擦拭两下，显然这满桌子的鲜血是不会被这么两下对付过去的。他好像也预感到早晚要出事。“就没有其他办法吗”带着点哭腔，她是许老板的贴身助理，是她看着他起大楼，看着他迎宾客，现在又要眼睁睁看着他楼塌了。“他们要的不仅是我的帝国，还要我……要我不存在”。他又尝了一口咖啡，暗淡的血色，与鲜亮的咖啡交融成一幅诡异的图画仿佛再昭示某种不详的结果。
嗵嗵嗵几声急促的脚步声，来者不少也更不善。而那杯咖啡好像起了安眠药的作用，让他慵懒地歪在真皮的老板椅上，仿佛下面发生的与他无关了……
若干年后人们提起当初的老王总是一脸嘲讽，“有钱的没有一个好人，这就是报应”“这就有点钱烧的，吃进去的都得吐出来。”“富不过三代，这刚一代就玩完了”。而同样是老许却赚足了同情——毕竟谁还不会给死人一点怜悯呢。而此时半拉身子骨的老王却在偷笑，身在国外的老李一声唏嘘……网页链接
学习了，非常认同，现在的房地产是行业问题，水位下降，缺氧的死一批，大鱼再吃掉一批，活下来的将来会活的很滋润。