就现在新城这个估值还配不上找茬吧，就这破产估值，有一个优点就保本了，两个就赚了。

出租率或有水分、资产收益率不及融资成本、住开项目城市能级低难去化。
具体先不多说了，也不图奖金，如有必要再深入交流吧

1. 新城的现金流不用担心，发债可以借新还旧，另外今年下半年80亿定增可以补充经营现金流，加上80亿后，在手现金有400亿了，有息800亿，杠杆率不高; 关键800亿负债,住开与商业对半分,实际住开负债只有400亿;
2.新城当前面临的问题 主要是去化率以及房价下行, 去化这一块王总的说法, 去化率达50%月均70亿以上即可保经营现金流安全,也即今年全年可售货值在1600-1800亿,目前来看去化算是稳住了,不过得持续跟踪;房价下行, 则会吞掉利润,目前来看也稳住了,好在新城的土地成本不高,在售价比较低的情况下,保本还是能保证的; 新城面临的问题是目前所有住开都将面临的问题, 但目前一线城市,去化率比三四线城市要好, 房价也更坚挺;
3. 新城的优势在于双轮驱动和示范房企,信贷及融资政策面都有优势;商业运营每年收入达100亿以上,并处于增长中,这既是安全的保证,也是入选示范房企的原因;

我有点怀疑新城是不是故意压着70亿现金流的安全线在卖房子。新城大量吾悦的配套房子都在三四线市中心位置，加上旁边是商场并不难卖。在行业周期底部如果大量销售，一旦回暖没有货就吃亏了，所以不指望新城今年的销售会有多好。

新城如果现在只做保交楼和深度商场运营问题不大。
如果新城想继续扩张那新城很危险，现在苟活问题不大。
几个预期，
第一，新城80亿定增。
第二，新城剩下吾悦广场可以证券化。
最担心就是后面销售越来越差，因为好卖的都卖的差不多了。
新城还是和龙湖运营差别挺大，不在乎资本市场。
今年房地产不行，比去年还差，那些国企央企那个不是同比50%以上。
现在是消费能力不行，但是为啥这些企业能增长那么多，当然也可能他们去年拿地好，最根本的还是剩下的需求人都怕烂尾。
期房，放眼未开三年，除了央企，民企最多龙湖，那个敢说自己肯定不烂尾。
融创即使爆雷，我们这边现房销售，还得摇号。
所以新城管理层需要关注一下资本市场，把自己破产形象改变一下。我买房肯定不买新城的期房，能把这个改变就活了。

就现在新城这个估值还配不上找茬吧，就这破产估值，有一个优点就保本了，两个就赚了。

出租率或有水分、资产收益率不及融资成本、住开项目城市能级低难去化。
具体先不多说了，也不图奖金，如有必要再深入交流吧

1. 新城的现金流不用担心，发债可以借新还旧，另外今年下半年80亿定增可以补充经营现金流，加上80亿后，在手现金有400亿了，有息800亿，杠杆率不高; 关键800亿负债,住开与商业对半分,实际住开负债只有400亿;
2.新城当前面临的问题 主要是去化率以及房价下行, 去化这一块王总的说法, 去化率达50%月均70亿以上即可保经营现金流安全,也即今年全年可售货值在1600-1800亿,目前来看去化算是稳住了,不过得持续跟踪;房价下行, 则会吞掉利润,目前来看也稳住了,好在新城的土地成本不高,在售价比较低的情况下,保本还是能保证的; 新城面临的问题是目前所有住开都将面临的问题, 但目前一线城市,去化率比三四线城市要好, 房价也更坚挺;
3. 新城的优势在于双轮驱动和示范房企,信贷及融资政策面都有优势;商业运营每年收入达100亿以上,并处于增长中,这既是安全的保证,也是入选示范房企的原因;

新城如果现在只做保交楼和深度商场运营问题不大。
如果新城想继续扩张那新城很危险，现在苟活问题不大。
几个预期，
第一，新城80亿定增。
第二，新城剩下吾悦广场可以证券化。
最担心就是后面销售越来越差，因为好卖的都卖的差不多了。
新城还是和龙湖运营差别挺大，不在乎资本市场。
今年房地产不行，比去年还差，那些国企央企那个不是同比50%以上。
现在是消费能力不行，但是为啥这些企业能增长那么多，当然也可能他们去年拿地好，最根本的还是剩下的需求人都怕烂尾。
期房，放眼未开三年，除了央企，民企最多龙湖，那个敢说自己肯定不烂尾。
融创即使爆雷，我们这边现房销售，还得摇号。
所以新城管理层需要关注一下资本市场，把自己破产形象改变一下。我买房肯定不买新城的期房，能把这个改变就活了。

销售少和去年开工少有关，上半年去化率估计有60%，不算差。主要问题还是有20个大盘项目，需要沉淀资金，减慢了周转速度，延后了新拿地重启扩张的时间。

我也重仓新城，风险从大到小是这些
1 ，做假账，民营企业最大的风险就是做假账，做假账的风险很小，收益很大，特别是这种大股东，绝对控股。他做假账，别人很难发现。
2，还有4000多亿的货值，如果房价继续下降20%，会亏成负资产。
3，卖不动，现在预售款被管的很严，不能各个项目调动使用，而承建单位也不愿意大额垫资，去化慢的项目会出现没钱往上盖，导致交付出现问题，进而崩盘。
4，经济继续萧条，商场出租率下跌，租金下跌，以公允价值计算的投资性房地产大额减值。
5，借不到新债，还不了老债。

$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
还是看经济复苏程度 大环境真的好的话 缺点也算不上缺点 现在房地产就是剩者为王 前景其实没问题 经济发展得好钱多了 除了房子没有什么大额资产可以投资了 不管是老百姓还是富人 问题就是企业能不能活到那一天。

公司业务两项，住宅开发和商业综合体吾悦广场。核心价值点在吾悦广场，住宅风险其一根据目前库存速度对应去化周期大约2025年供求关系逆转，供应＜需求。从供给侧看过去三年新开工面积降低50%,从需求端推断根据人口周期，到2049年，年新增人口1500万构成较大购房刚需基数，根据更新周期2050年开始进入住宅更新周期，2050-2060年均新增3亿米，2061-2065年均新增5亿米。综合看2023-2050年间房产还将有规模较大的成长周期。公司有息负债800亿，每年销售800-1000亿，偿还150亿，大概还有5年完全没有有息负债。达到最佳资产负债表。从三道红线看，公司完全达标。从宏观看，行业不出现同比销售20%+负增长。公司最多跟随行业2023-2024两年横盘不断降低有息负债，这是最差情况。融资方面公司债而后房地产基金，定增都会落地。三道红线评级最高档的政策性红利使然。最差两年后行业基本面显著反转，公司今年资产负债表持续改善将先于行业反转。还没考虑吾悦广场的稀缺性和永续现金流对公司在极小概率下的融资保障。总之，弹性最大的住宅，业绩改善空间最大的地产标的没有之一。

兄弟首先呢肯定重仓了新城，他的基本面，基本上不要考虑太多，几年的↓跌，该爆的基本都爆了，剩下隐藏的的不是你我能分析的，但市场一定有人先知道，所以你只关注他的涨跌就好，涨的时候涨不赢同类，跌的时候跌得超过同类，90%，就还有雷要爆，反之就一定回大涨，我说的如果你能听懂，这回答道价值，就是你悬赏的价值的n多倍