$万科A(SZ000002)$ 在股价跌跌补休的今天，我们能做的只是不断的审视企业的基本面，对于万科来说，经营性业务对于万科的价值至关重要，在此想请教各位朋友对万科经营性业务的研究分析情况，我搜集了一些资料，大家看看有没有什么错误的地方，请指教，谢谢。
万科的经营性业主主要是物业管理，商业运营，物流服务，长租公寓四个模块。2023年上半年仍然有百分之十几的增速，未来经营性业务仍然有希望继续保持增长。
1、物业管理主要是万物云，2023年物业服务收入约340亿，经营性净现金流约30亿，净利润20亿。万科持股约55%，净利润约11亿。当前持股市值100亿。
2、商业地产收入约100亿，开业面积1118万平，按照房产税12%，运营成本20%计算，经营性现金流约68亿，不计算折旧摊销的税后利润约50亿。但由于万科采用成本计价，这块存在约30亿折旧费用，最终账面利润约20亿。其中万科持商业板块权益综合按照65%计算，不计折旧利润约33亿，账面净利润约13亿。
按照可分配现金流的20倍估值计算的商业地产估值约600亿。
3、仓储物流收入约40亿，净现金流约75%约30亿，除去各种税费，净利润约20亿。万科占75%，净利润约15亿。
按照可分配现金流20倍估值计算的仓储物流板块估值约450亿。
4、长租公寓收入约40亿，成本法下的净利润约0。按照净现金流计算的长租公寓价值也差不多有200亿。
综上，万科的经营性业务的净现金流约30+68+32=130亿。权益现金流约85亿，账面经营性净利润约40亿。市场合理估值约100+600+450+200=1350亿。
另外万科还持有普洛斯20%股权，持有贝壳4.13%这些价值约250亿。