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新城的房地产开发业务其实分析的很多了，地上的部分今年卖完在建的也就只剩500万方左右了，其他的都是些地下部分，沉淀不了多少资金，慢慢卖就行了。至于2000万未开发的部分，假设市场继续低迷，最后剩下1000万地卖不掉，没事，放在那就行。考虑到权益，实际亏损最多也就100亿，也就是按照现在的形式把房子卖掉，还能剩下500亿的净资产。但关键是，吾悦广场强大的经营能力使得每个广场保持年均5%的增长率是完全可能而且现实的，而且吾悦太原广场也标志向高端进军，这500亿的吾悦广场完全是优质资产，未来降息之后他的价值会更加凸显。
我也来说说，按照目前新城的土储分部，中西部三四线的占比大概已经接近40%，按3880万平米的基数，大概是1500万平米，去年新城卖900多万平米，今年大概在600万平米，按照东部相对优质项目的去化速度，明年市场维持今年的局面，销售去化也就只有400-500万平米左右，另外刨除掉中西部一些去化非常低的土储，这部分砍掉600万平米，剩下的3200多万平米，按市场未来逐步保持平稳的提前下还需要至少6-7年。另外要算项目亏损的情况，去搜一下项目楼面价，还有售价，再加成20%的营销，运营，人员成本，大概就可以算出来项目赚还是亏，粗算一下，未来三四年的净利润应该都是低位徘徊。
没有大亏是肯定的呀，你综合体的地块土地和建安成本分摊给了大商业，沉淀成了自持的投资性房地产。所以你怎么看它利润表的可售物业都是赚钱的呀。但是这里面就很tricky了呀，因为你的净资产都是吾悦投资性房地产公允价值后续计量出来的，看好的人会觉得DCF现金流折现它值得，不看好的人会觉得emmm以后真的能可持续嘛，真的值么。没人知道答案，反正戴德梁行钱收了，评估报告也给了，就这样了。所以你看新城的财报过去10年都赚钱的都有利润的，结果现在账上钱没了，钱一部分分红大股东拿走，一部分沉淀吾悦了。熬吧，spring 何时能coming。
新城上岸 = $新城悦服务(01755)$ 10倍
真实经营者和股民有区别。股民就是一二三期一看卖多少亿，然后现价最低跌到多少了，甚至按顶楼底楼厕所边的价格一计算亏多少。经营者是不同的期，不同的楼层，盈亏都有存在的
看好商业地产 不如买龙湖 龙湖天街秒杀他们所有
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看看万达的收购？ 吾悦广场都是垃圾资产了
不要与趋势作对,
2027年地产市场才能真正走出低谷,
那时的新城业绩也会企稳,
股价方能走好.
任何股价的大涨总是一步步来的,时间以年为单位.
千万不要想买在最底部的区域,
那根本不切合实际,
如果真看好新城,
心很急,
那一定也得等新城的净利润再次站上20亿方可动手.
从20亿到大家认为的60亿,也有3倍的空间.
而不是现在的10亿不到就着急入场,
因为你不知道10亿左右会持续多少年.
现在看越多,考虑越多,只会是害了自己.
慢慢来吧,不急
新城把悟悦抵押出去，如果房地产几年内不能恢复，他怎么赎回吾悦，抵押出去的吾悦会否拉低新城股票的估值？
如果这样的资产质量都不行，那就没有几个能活下来
假设今年去化完成450-500亿，明年年初的推盘货值也就能保证20亿的月销
其它的朋友想分析也可以展示