实用的存钱魔王04-24 11:35新城的房地产开发业务其实分析的很多了,地上的部分今年卖完在建的也就只剩500万方左右了,其他的都是些地下部分,沉淀不了多少资金,慢慢卖就行了。至于2000万未开发的部分,假设市场继续低迷,最后剩下1000万地卖不掉,没事,放在那就行。考虑到权益,实际亏损最多也就100亿,也就是按照现在的形式把房子卖掉,还能剩下500亿的净资产。但关键是,吾悦广场强大的经营能力使得每个广场保持年均5%的增长率是完全可能而且现实的,而且吾悦太原广场也标志向高端进军,这500亿的吾悦广场完全是优质资产,未来降息之后他的价值会更加凸显。
恶魔之灵04-24 10:57我也来说说,按照目前新城的土储分部,中西部三四线的占比大概已经接近40%,按3880万平米的基数,大概是1500万平米,去年新城卖900多万平米,今年大概在600万平米,按照东部相对优质项目的去化速度,明年市场维持今年的局面,销售去化也就只有400-500万平米左右,另外刨除掉中西部一些去化非常低的土储,这部分砍掉600万平米,剩下的3200多万平米,按市场未来逐步保持平稳的提前下还需要至少6-7年。另外要算项目亏损的情况,去搜一下项目楼面价,还有售价,再加成20%的营销,运营,人员成本,大概就可以算出来项目赚还是亏,粗算一下,未来三四年的净利润应该都是低位徘徊。
zxzxy04-24 10:34广州钟落谭地块,楼面价17000,现在卖13000,还送装修吧,算不算大亏?
垃圾市场活着就好04-24 13:29木总,住宅这块价值没必要算了,卖完收工欠的也不多。现阶段新城的个别楼盘,已经卖到4000出头,降无可降,何况每个月还有几个亿的租金利润补贴住开,问题不大。
Belly072904-24 10:43没有大亏是肯定的呀,你综合体的地块土地和建安成本分摊给了大商业,沉淀成了自持的投资性房地产。所以你怎么看它利润表的可售物业都是赚钱的呀。但是这里面就很tricky了呀,因为你的净资产都是吾悦投资性房地产公允价值后续计量出来的,看好的人会觉得DCF现金流折现它值得,不看好的人会觉得emmm以后真的能可持续嘛,真的值么。没人知道答案,反正戴德梁行钱收了,评估报告也给了,就这样了。所以你看新城的财报过去10年都赚钱的都有利润的,结果现在账上钱没了,钱一部分分红大股东拿走,一部分沉淀吾悦了。熬吧,spring 何时能coming。