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没有大亏是肯定的呀，你综合体的地块土地和建安成本分摊给了大商业，沉淀成了自持的投资性房地产。所以你怎么看它利润表的可售物业都是赚钱的呀。但是这里面就很tricky了呀，因为你的净资产都是吾悦投资性房地产公允价值后续计量出来的，看好的人会觉得DCF现金流折现它值得，不看好的人会觉得emmm以后真的能可持续嘛，真的值么。没人知道答案，反正戴德梁行钱收了，评估报告也给了，就这样了。所以你看新城的财报过去10年都赚钱的都有利润的，结果现在账上钱没了，钱一部分分红大股东拿走，一部分沉淀吾悦了。熬吧，spring 何时能coming。
存货1400，合同负债1000，说明剩余待售住宅不多了，我估计剩余住宅也就五百亿规模。但财报里面很多看不清楚，资产端其他应收款300多亿是什么，能不能变现很关键。负债里面，工程应付款500亿，借款+债券500亿，这就一千亿了，压力很大。理想情况是保持住500亿有息负债的盘子，靠住宅去化把工程款付了。现在市值确实小，但负债是千亿级别，相当于加了六七倍杠杆在赌他吾悦广场价值和剩余住宅去化
木总，住宅这块价值没必要算了，卖完收工欠的也不多。现阶段新城的个别楼盘，已经卖到4000出头，降无可降，何况每个月还有几个亿的租金利润补贴住开，问题不大。
我也来说说，按照目前新城的土储分部，中西部三四线的占比大概已经接近40%，按3880万平米的基数，大概是1500万平米，去年新城卖900多万平米，今年大概在600万平米，按照东部相对优质项目的去化速度，明年市场维持今年的局面，销售去化也就只有400-500万平米左右，另外刨除掉中西部一些去化非常低的土储，这部分砍掉600万平米，剩下的3200多万平米，按市场未来逐步保持平稳的提前下还需要至少6-7年。另外要算项目亏损的情况，去搜一下项目楼面价，还有售价，再加成20%的营销，运营，人员成本，大概就可以算出来项目赚还是亏，粗算一下，未来三四年的净利润应该都是低位徘徊。
新城的房地产开发业务其实分析的很多了，地上的部分今年卖完在建的也就只剩500万方左右了，其他的都是些地下部分，沉淀不了多少资金，慢慢卖就行了。至于2000万未开发的部分，假设市场继续低迷，最后剩下1000万地卖不掉，没事，放在那就行。考虑到权益，实际亏损最多也就100亿，也就是按照现在的形式把房子卖掉，还能剩下500亿的净资产。但关键是，吾悦广场强大的经营能力使得每个广场保持年均5%的增长率是完全可能而且现实的，而且吾悦太原广场也标志向高端进军，这500亿的吾悦广场完全是优质资产，未来降息之后他的价值会更加凸显。
你先算算每个月要付多少应付款，再算算每个月除应付款还要多少用于人员利息管理费用的基本开销，根据这个反推每个月最少要多少销量，都再死亡边缘徘徊，谈什么估值
高杠杆企业，一旦经营困难没利润，马上就资不抵债。
新城的吾悦大多在三四线城市，不仅经营很差，利息都比利润多，而且资产评估值肯定高估了
新城地价便宜，大亏不了的，最多把地价亏没了