如果我们看万科年报的营收数据，万物云营收300亿，商业营收87.2亿，物流业务营收35.6亿，长租公寓营收32.4亿，据此，我们可能得出的结论是，万物云最值钱，物流和长租公寓业务估值不高的结论，实际并非如此，物流地产部分才是万科经营类业务里估值最高的。
下边简单介绍一下物流地产的估值方法：
收益法是海外REITs项目最主要的估值方法，而以收取租金为主要收入来源的商业不动产项目可以参考资本化率Cap Rate（净营运收入/当期物业价值）作为验证估值合理性的一种指标。
净营运收入（NOI）为预计第一年稳定的净营运收入，需扣除物业维护与营运成本（物业管理费、保险费、公共事业费、房产税、物业维修基金），但不扣除利息、企业所得税、资本支出与折旧等非营运性科目。实务操作中，成熟物业往往直接使用Cap Rate法，非成熟物业（甚至在建项目）则类似退出资本回报率法：1）首先使用Cap Rate法计算物业成熟期价值，2）将成熟期价值与未成熟阶段现金流贴现至即期。
戴德梁行认为仓储物流标准化程度高，商业模式和估值逻辑清晰，容易被机构投资人理解和认可，适宜作为REITs底层资产：1）仓储物流收入主要来自租金及物业管理费，租户结构简单，租约相对较长，收入较稳定；2）运营费率较低，NOI/收入约80%，高于商业（约60%）和办公（约70%）。
下边说一下万纬物流。
万纬物流2022年新开业 13 个高标库，可租赁建筑面积 94 万平方米；10 个冷链园区（含 5 个干冷混合项目），可租赁建筑面积 37 万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积 132万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 964 万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 846万平方米，稳定期出租率为 90％，冷链可租赁建筑面积 118 万平方米，稳定期的使用率为 75％。
万纬物流2022年营收35.6亿，按80%的比例，NOI 28.5亿，按照4-5%的投资回报率要求，估值570-712亿，这是可租赁项目的大概估值，此外还有在建的项目。万科持股占比75%，归属于万科的估值500亿还是有的。
一个佐证信息是，2021年9月18日，万科物流发展有限公司发生股东变更，万科企业股份有限公司持股比例从100%下降到75%，新增股东珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）、Dahlia Investments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业（有限合伙），分别持股8.5%、6%、6%、3%、1.5%。
此外，9月16日，万科物流发展有限公司注册资本由244.2亿元增至359.68亿元。
万科新增注册资本115.48亿，新增资金持股占比25%，简单算万纬物流值115.48/0.25=461.92亿。
再说一下普洛斯。
2017年，万科以近170亿收购普洛斯21.4%股权，当年普洛斯归母净利润4.83亿美元。
2022年，普洛斯中国归母净利润12.9亿美元。
保守估一下，普洛斯归属于万科的估值300亿。
综上，万科物流地产部分800亿估值，比万物云的估值还高，尽管营收只有35.6亿。
我们再看万物云的市值，396.6亿港币，万科持股63%，归属于万科的市值221.6亿人民币。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$