| 发布于: | 雪球 | 回复：127 | 喜欢：4 |
香港开发商基本都是这种模式，新世界背后有周大福，嘉里建设背后有益海集团，长实背后有一批公用事业，恒基兆业背后有香港煤气，九龙仓和新鸿基是靠收租烫平。
做强周期行业，必须很多抓手，去补充这种“负压”，单靠钢筋水泥去对抗周期，是绝对不够的。
我顺着说两句对香港开发商的看法，在宏观变化大的情况下，商住一体化抗风险能力是更强的，虽然新鸿基和嘉里这种，看着负债规模也有较大体量，但是实际他们负债非常低。
因为他们历史积累了一些保险箱资产，就是最硬地段的住宅，在市场下行期，这些资产流动性依旧非常好，只需要打折就行，因为直接TO富豪群体，也就是储蓄群体，在豪宅长期供应紧缩的情况下，这个配对很好完成。
但是，纯大型收租资产组合，风险高的多，因为大宗资产，和宏观金融环境高度相关，都是几十亿几百亿的交易，高度依赖信贷环境的宽松，和低息，而且，在下行期，只有最好的资产才有流动性。
也就是说，假如纯租赁资产，下行期缩表，会极其痛苦， 把最好的资产卖个白菜价，拿去还债了，假如这个周期很长，最后就是好货都没了，剩一堆垃圾。
散售部分，相对灵活很多，能更好的匹配短债，只要把短债打没了，就能相对平稳的度过周期，债权人也有信心给企业续贷，筹资。
但是，这里边的核心，就是散售资产必须是顶尖地段豪宅，对应社会储蓄最旺盛那批富豪，香港开发商对这个理解非常透彻。
流动性和氧气很像，有的时候，人不会意识到这个东西的存在，缺氧了，离死亡就很近了，而且大家只需要一天，就都知道你快死了，债这个东西，只有100%概率兑付，才会有人借给你，一旦有几率不兑付，那就绝对凉凉了，靠债务生存的公司，要绝对保证短债的兑付，用大炮轰短债流动性，不要让任何人质疑兑付能力。
不知道能不能发出来，我再补一条，就是大股东实力，不用看报表，假如没有总量政策，新城和龙湖最后大概率是顶不住的，这是高周转的宿命。
除非大股东实力超强，规模远大于地产板块，可腾挪空间特别大，而且救助意愿特别强，道理和城投比较像，到现在标债无一例违约，就是靠大股东直管，有人统筹资源，然后有人信用背书，做债务期限优化，哪怕用非标和银行去堵标债的“负压”，办法总是有的，但以上条件缺一不可。
纯住宅有个问题，就是投资端完全是周期的，房子卖的好的时候，大家都有钱，土地就会催生泡沫，地方政府会优先供应郊区土地，而且竞租赁，限价，容积率也差，开发商很容易在这种情况下投出来大量资本黑洞。
就这轮周期来看，暴雷的商住一体，就是中骏和宝龙，就这两家在福建疯子帮里边，也算好的，更多的商住一体公司，大多还没有暴雷，抗风险能力，明显强于纯住宅，尤其龙湖，现在比万科强很多，就是新城，也比纯住宅的强很多，道理很简单，运营资产在现在，保值能力比垃圾住宅强，还是比较好的抵押物。
高周转，是通过大量的跳板项目，去一路击鼓传花扩张，房价下行当中，跳板大量踏空，金融机构和地方政府恐慌，就会锁住跳板，那母公司，现金流断档，会快速形成“负压”，就是你注入一笔钱，瞬间就会被抢空，任何干净资产，都会被哄抢为抵押物，这时候，救他会非常难，尤其时间久了，负压过大，基本没有救的可能性。
所以，我一般会都吓那些想投资信用有裂口开发商的人，因为大多数人不知道会发生什么情况，假如一个开发商的信用债定价大幅偏离市场回报率，那这个开发商的股票，可投资性非常低。
每一个人，每一个企业，都需要向市场学习，敬畏市场，只有经历过周期，才能深刻体会，动不动兜底，后患无穷，比如地产商，掩盖一个垃圾项目，可能需要扩表3个项目，前几年，所有人都不知道竞租赁，限价住宅，新城区写字楼公寓，华南的旧改等东西怎么可能赚钱，现在大家清楚了，就是毁灭，这些主体根本也没考虑去赚钱，给赌徒不断融资，他就会不断亏光。
地产商搞足球的特别多，又搞足球，又搞地产的公司，各位查一下，几乎都在硬着陆，恒大，万达，华夏幸福，建业，富力，最鼎盛时期，中超16家俱乐部中有15支球队是和房地产公司有关联。
又搞地产又造车的，恒大，宝能，现在车都出不来一辆，亏了几百亿。
这批人本应该早就亏光。
我举个例子，美国老百姓现在就爽死了，在低位锁定长期房贷利率，存款拿来买5%以上收益的保本理财，中国老百姓连国债在哪个柜台买都不知道[滴汗]，国债给老百姓多增加些收入有啥不好，提升收入，又不是只提升工资收入，卖出去国债，钱不就有了，再帮资产增加点流动性，缓解下负债高居民的压力。