40％负债率都不到，不算高吧？流动比率也不低啊，坐地收租。国内那些房地产公司动不动70～80％的负债率，才需要睡不着觉。

恒隆去年披露了历史几个项目的建安成本，估计很多长期股东心一下就凉了，这也是我一直提示的风险，土地成本不重要，建安成本才是大头。
加上有息负债单边上升，每年利息开支已经到了20亿，利率上到4.3%，因为没有散售资源，这个利息看不到下降的可能，随着杭州，还有几个项目建设付款，这个数字还是单边上升，随着项目竣工，他们都会吃表内的ebitda，唯一有指望的，就是新项目投产，能贡献一部分ebitda对冲，但是近期项目普遍回报率在2%左右，和利息开支倒挂。
资本市场也看不清竞争和宏观，但是，回报率和资产负债表市场看清楚了，这些要素导致恒隆集团估值已经到了历史极值，我觉得也有乐观因素，就是美元利率，在资本市场看来，阶段性到顶了。

今年春节在济南，近距离观察了下济南恒隆，前景确实堪忧

这个不用担心，内地的公寓都处理了，加上东北4个项目卖上两个负债就可以降下来。

商业地产现阶段来说基本都是烂生意，除了有极少数特别旺的物业，大部分都很难赚回资金成本，恒隆地产已经算做商业地产很专业的一家了，其大部分物业依然算不过来账。当然现阶段股价很低，买回来收息也有一定的合理性

恒隆的根在那位老陈的信誉上，老陈要脸要面，就算亏损也要发股息，论经营能力，名大于实际，除了上海的项目以外，恒隆商场的经营日趋惨淡，死要面子的老陈也退了，也不知道小陈要不要面子

就是慢了三五拍的龙湖、新城而已

同样是陆港两投的收息佬，不如太古。看看恒隆近20年投的都是什么玩意啊

恒隆陈启中名声比实际大很多， $恒隆地产(00101)$ 在他手上远远跑输长江， 新鸿基和恒基

陈启宗对这边特别乐观