恒隆去年披露了历史几个项目的建安成本，估计很多长期股东心一下就凉了，这也是我一直提示的风险，土地成本不重要，建安成本才是大头。
加上有息负债单边上升，每年利息开支已经到了20亿，利率上到4.3%，因为没有散售资源，这个利息看不到下降的可能，随着杭州，还有几个项目建设付款，这个数字还是单边上升，随着项目竣工，他们都会吃表内的ebitda，唯一有指望的，就是新项目投产，能贡献一部分ebitda对冲，但是近期项目普遍回报率在2%左右，和利息开支倒挂。
资本市场也看不清竞争和宏观，但是，回报率和资产负债表市场看清楚了，这些要素导致恒隆集团估值已经到了历史极值，我觉得也有乐观因素，就是美元利率，在资本市场看来，阶段性到顶了。