恒隆去年披露了历史几个项目的建安成本，估计很多长期股东心一下就凉了，这也是我一直提示的风险，土地成本不重要，建安成本才是大头。
加上有息负债单边上升，每年利息开支已经到了20亿，利率上到4.3%，因为没有散售资源，这个利息看不到下降的可能，随着杭州，还有几个项目建设付款，这个数字还是单边上升，随着项目竣工，他们都会吃表内的ebitda，唯一有指望的，就是新项目投产，能贡献一部分ebitda对冲，但是近期项目普遍回报率在2%左右，和利息开支倒挂。
资本市场也看不清竞争和宏观，但是，回报率和资产负债表市场看清楚了，这些要素导致恒隆集团估值已经到了历史极值，我觉得也有乐观因素，就是美元利率，在资本市场看来，阶段性到顶了。

100亿在上海外滩都可以买10万方楼面了，谁会100亿去买东北，全国大宗交易，9成以上发生在一线城市。

高端商场不是一开业就能开齐所有奢侈品牌门店，人家可能早已在本地其他商场开店，存在一个商户置换的优胜劣汰过程，三年一个租期，置换一批，三个三年置换三次，开业后九年时间聚集起越来越多头部品牌，才能在当地中高收入阶层中形成消费习惯。经济形势不好，退租的中端店铺正好为品牌置换腾出了空间。济南和无锡恒隆都有这样的商户优化过程，上海两个恒隆也是开业十几年后才旺起来。
我父母1990年开药店，最开始两年生意很差，我爸差点准备转让，别人杀价太狠，我妈不愿意，坚持做下去，后面口碑做起来，顾客熟悉了药店位置，回头客越来越多，到1996年才开始大赚钱，线下开店都有一个养店的过程，让周围的目标客群熟悉这里认可这里，最后变成反复消费的回头客。

恒隆地产80-90%的利润分红了，大部分进了大股东恒隆集团的口袋里，但是恒隆集团只分红利润的40%多，也就是说，大概恒隆地产分过来的现金，一半再分给恒隆集团的股东，因为收租港股按股息率定价，恒隆集团市盈率和市净率估值只是恒隆地产的一半，因为分红低，所以恒隆集团的资产负债表会持续优于恒隆地产，而且这个偏离会越来越大。

评估减值或增值，这个每年都有进行。有些项目还处在培育期，一个高端商场需要五到十年以上才能成熟，沈阳天津等项目是失败了，但武汉昆明杭州等项目现在下结论还早了点吧，这些项目未来租金或住宅销售回款还有很大增长空间。
我阳台种枇杷树前四五年翻土播种施肥浇水成长阶段，毫无收获，连续要亏四五年，第六年开始结了十几个枇杷，算上投入的各种成本占据阳台空间的折旧等还是亏本，可能还要亏几年，到第七八九年进入丰产期，付出的劳动和成本不需要增加多少，每年产出的枇杷价值会一年多过一年，净利润也越来越多，渐入佳境……
如果在第六年甚至第八年之前看投入产出，那得到的利润还债都不够，前面几年的投入显得很傻很失败，但如果有长远眼光，等得起果树进入丰产期，那好日子在后头。
恒隆集团旗下的高端商场，除了上海两个商场进入了丰产期，其他多数还处在培育期，部分处在营养不良的失败状态，但价值也不是零，多少也还能长几个歪瓜裂枣，沉没成本的损失已经计提掉的话，维持下去带来正现金流应该没太大问题。
奢侈品追求稀缺性、现场服务体验、怕假货等特性决定了很难被电商取代，跟普通商场在电商冲击下价值锐减完全不是一回事。
恒隆集团算不上好公司，roe较低，但它过去多年的成长，也不全是来自旗下物业创造的现金流，也来自逆周期买地、高价时配股、低价时回购赚到的市场差价，家族企业有跨周期的长远眼光……

这个帖子很棒。上月去了下无锡恒隆。更有画面感了。之前觉得恒隆和太古股价差距太大。（因看华润置地的万象城引发思考。）

想投一个公司的时候，有一百个理由说服自己。不想投的时候也有一百个理由说服自己。真正做到机械投资的少之又少，因为自己制定的规则在客观发展的规律面前，本身就是变量。

现金流扣除股息所剩无几，说明分红高；债务水平很难降下来，说明合理使用财务杠杆。一个重资产公司，ROE也不高，你希望他无负债，低分红？那样的话投资者回报没法算账了。
至于具体商场，大部分商场都需要养的，开业之初，都算不过账。
商业模式这一块，恒隆复制能力看不到确定性，这点值得投资者关注，所以得紧跟资产质量，商场看GMV，租金收入爬坡情况，公寓看变现情况。

恒隆问题不大 历史性低估 看看人家的资产，都是好的核心地段的地产，每年现金流和利润，比起国内动辄80%以上负债，人家已经非常稳健，经济低迷时提高负债向来是人家一贯作风逆势举债

单一市场风险太大了，一旦出点黑天鹅就得重蹈上海往事了

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楼主有没有对比分析太古和香港置地。

高论