鹏城投资客 的讨论

商业地产开业超过一年还不温不火，后面再做起来爆火的概率是极低的。$恒隆集团(00010)$ 很多项目的凉已经超过“培育期爬坡”解释范畴，更大可能是项目已经失败，远不及测算时的模型预期。 大小已经开完了，再指望骰子凭空翻转就不切实际了。
不否认恒隆的便宜，但也要看到问题，如果按照cap rate估值，恒隆可能要计提一个天文数字的亏损。如果0.1pb是真的，大量资本开支不回购也说明一些问题了

奢侈品卖场跟普通中低端卖场是两种生意，恒隆的高端商场不会被电商取代。恒隆的负债率如此之低，倒闭概率极低。

那你觉得恒隆集团跌到多少算合理估值？跌到0.1还是高估吗？垃圾也有垃圾的价值。

很多公司，如果在建或未成熟项目比较多，它的很多净资产实际上尚未产生现金流，还处于培育期，就像还没到丰产期的果树一样，以这种时期的现金流来衡量它未来的现金流，实际上是低估其roe的。
这个道理不难理解。

目前看到的租金收入，是多个项目还处在在建或招租还未处于成熟状态的收入，未来租金收入还有较大增长空间。
我用roe来衡量合理pb水平，如果净资产被高估，roe自然就变低，合理pb就会下调。我给恒隆集团的合理估值毛估估大约在20～30元，保守一点，给15～25元，目前是显而易见的低估。按股息率，也是显而易见的低估，港股流动性匮乏、整体低估的情况下，恒隆这种烟蒂股被高估的可能性极低。

三年四年前，地产股里有一股清流，看出了地产不长久，提出永续经营才可靠的思想，标的就是融创、万达、新城、龙湖这类，且不说8848，对比一下今天的新城、龙湖。恒隆只是比他们高档一些，债务轻一些，但本质是一样的

香港的会计准则，物业资产按市场价值估计，pb不是一个好指标

我没有说高估，但不觉得有多低估，质量差的公司在流动性缺失环境估值特别不值钱
别被所谓的PB蒙蔽，如果资产减值到实际可变现水平，杠杠下净资产的损失是倍数计。再说，子公司股息有下降风险，母公司股息充其量只能勉强维持，所谓的净资产/PB没有任何意义，小股东变现不了，只能以股息定价。

比恒隆还好的是中国国贸，CBD物业，大股东中国国贸郭鹤年家族占股50%，没有负债且每年有19亿左右现金流

如果净资产因为重估被高估的话，roe就会下降，给的合理pb就会下调。所以这个不影响我给的估值。
包括美股很多公司因为回购导致净资产很低，roe变得超高，给的合理pb估值也会很夸张。
roe-pb是一个很灵活的估值方式。