独立的物业拿不到地产的新项目，地产的物业难免被地产拉去做担保。

大多物业公司靠收管理费，人工成本占60-70%，固定成本逐年上涨，但物业管理费没有上调机制，物业公司没有定价权，好在现金流稳定

物业在某种程度上也是类似于利润提前风险滞后的金融机构商业模式，新建好的小区物业几乎不需要怎么维修保养，成本很低很赚钱，但时间越久成本就会越高，而且还会非线性增长，这还会导致一个结果就是规模不经济，当然如果能干10年就撂挑子，还是很赚钱的。

物业公司要在服务甲方同时以营利为目，本身就是困难模式，讲永续还不如保险公司。生活中的实际感受，物业公司既做不好本职工作，也调解不了邻里矛盾，基本都是店大欺客的状态。

墙是防外贼的，岂能防墙内的东家

这并不是个市场化的行业，对大部分小区来说，涨一块钱的物业费等于掘了他们的祖坟，我去过几次那种十块钱物业的小区，公共区域的地面都是一尘不染，我亲自蹲下来摸得。这不挺好的么？但是中国绝大部分老百姓骨子里觉得物业公司都是吸血鬼，只喜欢一两块钱的物业，据说还有几毛钱的。我一直持有一堆物业股，亏麻了，亏的无地自容。

你看看$华发物业服务(00982)$ ，PE才3倍，母公司猛地一批

物业商业模式最大的护城河是客户转移成本非常高，小区换个物业难于登天。

皮之不存 毛将焉附

好的小区，稍微还行的物业就能管好；差的小区，多大努力都不赚钱。这行根本就不永续

炒股的人就喜欢坐在家里意淫。 物业时间一长。维修费用就可会大增。很多岗亭空调坏了，连个新的都买不起。

你仔细看看物业费的定价模式，你就知道这行业不能碰，以后全是雷

1.物业费涨价难，业委会成立后要求降价容易
2.人工成本刚性上涨还难以招到
3.交付品质差，物业补裤裆，有些问题物业解决根本无可能，但大修基金使用差强人意
4.业主不交费，起诉难，立案难
5.房屋质保期过后，成本逐年递增
6.增值没有量做不到竞争力，做增量谈何容易
7.行业门槛低，客户认知不足，招投标不规范，公建项目有利的内定，没利的最低价中标，鱼龙混杂恶意竞争

民营地产公司的关联物业公司，能实现完全风险隔离的，几乎没有。所以只有看看国有物业公司，但经营效率和未来成长性就见仁见智。