| 发布于: | 雪球 | 回复：24 | 喜欢：10 |
年报没啥问题，整体符合预期，美中不足的是：已建成未销售增长了一些，分红少了一些。在下行周期里能做到这样，在地产界已经算优等生了。
地产行业的研究，现阶段主要看资产质量和现金流，报表如何结算利润，仅仅用于验证预期而已。绿城存量土地中，21年拿地偏下沉，价格也高，地产行情整体下行，这批地就变成了累赘，随着行情继续下行，20年下半年的部分土地也开始变成累赘，所以，24年报表结算利润依然不乐观（结算高价地+资产减值）；后面22，23年的增量土地，公司拿地权限收归总部，拿地质量非常高，这部分潜在利润很高；24年地产行业销售继续下行，各公司拿地策略都开始“怂”了，每家都想拿城市核心区域，叠加部分城市土拍限价取消，拿地潜在利润又开始走低，要解决这个问题，房地产行情需要走强，不然房企们可拿地的范围收缩，竞争会变激烈。
房地产是周期性行业，行业低谷鬼故事多，资产减值、业绩暴雷，房子卖不动现金流不畅，后被金融机构挤兑………我们投地产股到底是投什么？对，投土地升值。房企赚钱分为两部分：土地增值的利润，土地加工成房子的利润，房企是十倍杠杆的生意，周期底部不死，并且保持规模，行业上行期，土地增值，房企甚至可以获得自身市值几倍的土地增值利润；土地加工成房子那部分，受周期影响相对小，这也是绿城管理在下行期表现优于绿城中国的原因之一。
投重资产的地产股，赚的就是行业上行周期，土地增值的钱，在下行周期，利润低，资产减值，根本不重要，置换手上的资产，让现金流转起来，保持杠杆率和销售规模，保证融资通畅，等待上行周期。
地产依然是国家经济支柱之一，这一轮行业出清可以说已经出清过头，虽然现在行情依然很差，但是我却越来越有信心，横有多长，竖有多高，下一轮地产上行，地产公司的表现，一定超乎大部分人的预期。
忘记说高价地销售情况了[笑哭]，这一部分建议看@开心的小白兔 的资料，他很勤奋很敬业，资料数据详实，分析问题客观公正，从不乱吹。关注他一定能让你学到很多[呲牙][呲牙][呲牙]
$绿城中国(03900)$
这个当然，但是问题的严重程度各有不同，关键还是在自己的判断准确不准确。
这里面我有个疑问还没有研究，集团的数据很多并表来自于地产，为什么地产的分红比例高而集团的分红比例低？按说债务主体是在地产的吧，那地产分过来的钱给到集团为啥集团不都分给股东呢，当然集团有一些地产没有的业务需要钱，但是地产的负债都不留钱去还为什么集团把分红得到的钱留下不全分给股东呢？
你觉得他未来几年分红大幅增长的可能性大吗？
爆倒是谈不上，城市核心区域修商场，在地产收租这一行肯定算稳健，谈风险，是跟其他稳健生意对比，因为现在港股整体非常低估，我们很容易找到稳健又便宜的生意，对恒隆应该算是“硬”找问题了[呲牙]。
从投资者的角度，最大的问题其实是第三点，投资收益率问题。比如公司账上有100亿现金，到底是分红还是投资再造商场？假设投资者们认为，资金分到自己手里，长期平均能达到10%年化收益率，但是公司造商场，只有2%，那就是在损害股东利益，越投资商场，股价越跌。但是从公司老板的角度，他觉得自己投的是长期成长的生意，虽然目前只有2%收益，但是未来会增长，拉长周期，他并不觉得这是损害股东利益的行为。这就是投资者和公司老板的分歧所在。
所以我说，要等到杭州恒隆落地，债务见顶不再增加投资，而且二三线的那一批恒隆商场，业绩逐渐爬坡，投资者和恒隆老板的这种认识分歧才会逐渐走向一致，股价才会触底反转。
说下个人主观的观点：
我觉得地产在超额分红。恒隆子母公司，历年分红基本都不下降，这是给投资者一个稳定预期，但是地产这些年实在是扩张太快，并不能支持高额分红，所以我们看到，地产虽然100%分红，但是债务越来越高。
集团50%分红，所以账上有资金，持续增持地产股权。这一轮操作更骚，地产可以选择以股代息，集团大概率会选择股票分红，而其他投资者，起码有一部分会选择现金分红，这让集团持股比例进一步提升，未来如果股价上行，地产可能会增发股权融资。
这个游戏看明白了吧，大股东持有的是集团，虽然50%派息，但是可以持续现金分红，可以不增发股票，而地产，虽然分红比例高，但是地产小股东，股价太低，有母公司以股代息稀释小股东股权的风险，股价太高，有增发稀释预期的风险。
恒隆经营无问题，地产就是现金低于短债，市场预测会降低分红。也无用担心银行抽贷，银行贷款都放不出去，关键时刻地产以股代息，集团选择股，也可以减轻地产现金压力。集团为什么支付率那么低，我也不知道领导什么想法。