4.30的政治局会议确定了保房市的战略基调，5.17国务院会议拿出了保房市的战术大招。今天在这跟大家分享一下目前民企物业的投资逻辑：
一、去库存、保交楼的核心是保证房市平稳，保证地产链企业不受困于地产企业欠债。
二、房市平稳，地产链债务得到化解，最大的受益者是民企物业。
1.“假钱变真钱”。民企物业的应收和关联交易得到妥善解决。账上地产母公司欠的钱有着落了。很多账上现金和市值差不多的民企物业，无疑是肥肉一块。其实，目前很多民企物业公司的业务，三分之二以上来源于第三方，独立性较三五年前强了很多，但是市场一直对此无视。
2.地产行业的纾困，会加速物业公司的经营独立性。物业行业的现金奶牛和长久期的商业模式，注定了会是地产集团今后力保的“核心资产”。全力做好物业，将会是未来部分民企地产发展的主旋律。对民企物业的假钱预期得到根本性扭转，相对央国企物业来说，短期估值修复幅度会更大。
3.不管房价以后会长会跌，每个月的物业费是不得不交的。算不准地产企业的价值，但是物业企业的利润是一眼可见，而且是未来十年二十年内明确的可见。经过行业洗礼，头部物业品牌得到加强，行业集中度未来也会持续提升。龙头物业，有品质的物业，不仅享受每年新建楼盘的增量，还会加速对存量楼盘的增持。活下的民企物业，将成为类似于公用事业的轻资产、长久期行业，未来五到十年还会有5-10%的中速增长。目前在令人发指的低惨估值下，凭借不错的商业模式，民企物业会迎来一波猛烈地估值修复。
10-15pe是个中肯的估值，面对现在2-3pe的民企物业公司，一波三五倍的行情正在爆发。
4.不要盲目抄底站在生死关门槛上的地产公司。保交楼、保房市不等于保所有的地产公司，更不等于保证所有的地产公司都会挣钱，都有投资价值。部分民企地产会不会死，未来会有多少价值，这都是未知数，不要博弈短期情绪价值。
在国内经济告别高速增长后，过去投资中以为追求高速增长、爆发式增长，高溢价怼成长股的时代一去不复返。中速增长、高确定性、轻资产、现金流好、高分红的物业将成为未来一段时间的“核心资产”。标记一下民企物业七剑。碧桂园服务、雅生活服务、 合景悠活、远洋服务、世茂服务、时代邻里、佳兆业美好。都是潜力不错的好标的，欢迎各位大佬交流探讨。$碧桂园(02007)$ $保利发展(SH600048)$ $华润万象生活(01209)$ @今日话题