2023年上半年房地产市场先扬后抑，行业格局重塑趋势明显，高质量转型成为必然。行业持续出清，格局重塑的背景下，当前有能力继续拿地扩张的房企迎来了难得的优质项目储备期。其中，深圳控股利用行业低谷，逆势储备资源，按照“产城创新建设者、幸福民生运营商”的定位，核心业务蝶变跃升，创新业务加速发展，紧握转型机遇，稳中求进，攻坚克难。
业务层面，2023年上半年，深圳控股未经审计总合同销售额约147.89亿元人民币，较去年同期上升198.0%，完成全年销售目标约64%。总合同销售面积约344,670平方米，较去年同期上升65.4%，每平方米平均售价约为42,908元人民币。
5月12日，雪球调研团带领球友们走进深圳控股，参观了深业上城商业综合体项目、车公庙产业园项目以及颐樾府住宅项目。参观结束后，调研团与深圳控股管理层就企业经营模式、业务发展状况和行业发展前景等方面进行沟通，探讨了大家关心的众多热点问题，球友们表示受益匪浅，调研结束后纷纷产出了质量超高的调研报告，调研君特此整理，以供各位球友阅读学习。
深圳控股是国企，控股股东深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。大家都知道，房地产行业这一轮供给端的剧烈出清，退出市场的基本都是民营企业，有的人就认为这是所谓的“国进民退”，是政策层面有意为之，其实这只是看到了表象，这个现象的背后其实正是市场经济规律在起作用。国有企业由于其股东背景而在金融市场有着更高的信用等级，这本身就是一种正常现象，这个现象和美国国债利率比美国私人企业公司债券利率低是一个道理。
@朱酒 《运营服务，房企的长效核心能力——深圳控股调研纪实》
通过对深圳控股和旗下深业运营的分析，可以看出，房地产的长效机制，绝不仅仅是开发业态上的改变。目前很多企业，都在大力发展持有型物业，但这种从一次性销售，到长期收取租金，赚取物业升值的变化，除了体现在建筑类型和现金流流入方式上之外，一定要有深刻的经营和服务意识，更要有足够的专业运营管理能力。运营服务，会是未来房企长效机制中的核心能力，而且会越来越重要。
经交流和分析，房地产确实过了过往黄金、白银的时代，经过近2年的调整，房地产行业经历了洗牌，现在留存下来的优秀房地产企业都具备较强的综合素质，在资源获取能力、产品质量、销售等各方面具有优势。另一方面，行业的洗牌也体现在城市的分化，有人口和经济活力的区域能够支撑当地房地产市场的长期发展；而三四线城市的房价和成交量恐怕就比较难有支撑。深圳控股具有战略定力，始终保持稳健安全的策略，2021年更是把握住机会果断出手扩充土地储备，确保了高质量可持续发展。
国资背景对经营与财务上的稳健要求，在行业高歌猛进的爆发期可能是束缚，但在行业紧缩的调控期却是禀赋；诞生于房地产行业的龙头区位，且最具改革氛围的深圳，这是深圳控股的天赋；能连续数年高比例分红，在行业最低谷期也未间断，这是家底殷富。
公司过往通过城市更新、国企合作的方式拿了多个深圳核心地段的资源，此外大股东掌握的优质资产也很多，过往将多个优质资产注入深圳控股，深业上城、深业中城、深业东岭以及笋岗进智项目都是大股东资产注入的项目。公司过去通过公开市场激烈竞争，高价拿地的比较少，近2年把握时机在公开市场斩获一些项目，因此整体土地成本较低，盈利水平比较客观。
在自然、城市景观引入建筑群的同时，公园和综合体的行为也将相互渗透，使人们得以在“山谷漫游”、“多元商业体验”和“紧张有序的办公”中找到平衡。这里还引入了"三流动线"管理模式，即人流、车流、物流统一管理。”三流动线”管理模式因其清晰的分区域管理特点，也被称为“航母式管理”。而深业上城项目在商业筹备期即全面推广采用这种细致深入的运营管理模式，将运营工作前置，为商户充分考虑，这在业界都是不多见的。
从土地储备方面看，因为深圳控股过往的负债率低，经营比较稳健，得以让公司在行业比较惨的这几年，有足够的财务资源扩张，投资更多的项目。在2021年、2022年新增21个项目，接近400万土地储备，约1000亿的货值，接近300亿的投资。这种利用行业低谷时机逆势储备资源，也是公司有实力的体现，而且拿的项目位置、回报和毛利率都是比较好的。