港股这几年让我受伤不小，当雪球调研团准备组织大家去在港股上市的深圳控股调研的时候，我开始并没有准备报名。后来我认真看了一下该公司的基本面和财务指标，发现他的过往业绩和去年的财报都比较优秀。尤其是去年，全年合同销售金额192亿人民币，同比增长0.6%，实际营业额315.4亿港元，同比仅微降1.6%，毛利106.9亿港元，整体毛利率达到33.9%，派息比很高，过往一直维持40%的分红，去年达到43%派息比例。
这两年，房地产行业经历了真正的寒冬，行业的低迷超出大家的预期，一大批房地产企业破产、违约，就连头部的房企如恒大、融创都难逃厄运，三好学生旭辉控股也没有逃过。所以当看到深圳控股逆风中取得如此优异的成绩时，我产生了浓厚的兴趣，决定参加这次调研活动。由于我持有不少以滨江服务为首的物业股，因此特别想了解深圳控股旗下准备在香港股市上市的深业运营。
在深圳行程中，我们参观了深圳控股的深业上城商业综合体项目、车公庙产业园项目以及颐樾府住宅项目，深圳控股管理层与我们进行了座谈交流。
这几年，中国经济进入了平稳发展时期，城市化进程进入下半场，适龄购房人口数量接近见顶，房地产行业已经告别了暴利时代，市场已经从增量时代步入存量时代。二级市场上，房地产股票已经跌的爹妈不认。如此严峻形势下，深圳控股能够安然度过寒冬，逆风飞扬，所见所闻，我认为有以下几个因素。
1，大股东的国企身份。其控股股东深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，国企身份融资更方便，融资利率更低，更容易取得买房人的信任。
2，拿地途径比较多元。公司过往通过城市更新、国企合作的方式拿了多个深圳核心地段的资源，此外大股东掌握的优质资产也很多，过往将多个优质资产注入深圳控股，深业上城、深业中城、深业东岭以及笋岗进智项目都是大股东资产注入的项目。公司过去通过公开市场激烈竞争，高价拿地的比较少，近2年把握时机在公开市场斩获一些项目，因此整体土地成本较低，盈利水平比较客观。
3，管理层清醒的头脑，务实的作风。前几年房地产形势大好的时候，公司始终稳健经营，不盲目扩张，所以这两年行业寒冬，公司能够安然度过。
4，公司财务稳健。目前深圳控股净负债率60.2%，手里有133.6亿现金，融资渠道畅通，大部分都是通过银团贷款、CMBS等，没有公司债，从银行手上拿到的资金成本比较低，贷款中约70%是长期贷款。
这次参加深圳控股的调研，我主要想重点了解该公司以物业管理服务为主的城市综合运营业务。
物业管理服务拥有诸多有别于其他行业的优势。首先是永续经营，物业公司与业主签订合约后，便可以永续经营，提前固定营收存量，不用担心营收出现负增长。其次是轻资产，它不需要研发投入，不需设备投入，更不需要大规模固定资产投入，有很好的现金流，赚来的钱除了并购外可以全部用来分红派息。还有行业未来有巨大的增量，中国是全球房子最多的国家，全国有500亿平方的房子，虽然房地产行业步入寒冬，但房地产总量还在不断的增加，只是增加的速度慢了。如此庞大的房产需要专门有人管理，这是个巨大的市场，物业管理无论是面积、就业人数、营收还是盈利，都是个天文数级别的行业。而且，通常物业公司物业费收缴率高，存量项目收入确定性强，因此，如果其母公司具备强硬的基本面，不会侵占物业公司的资产、资金，加之其管理层拥有丰富的管理经验，这都将进一步带动物业管理服务的可持续发展，物业公司业绩增长就具备了较强的抗经济周期属性。
这次参加调研，就是想看看深圳控股旗下深业运营的竞争优势。
深业运营业务包括城市及产业园服务、住宅物业管理、商业物业运营和管理服务。截至2022年9月30日，深业运营收入约为16.5亿港元，总在管面积约6000万平方米。业务覆盖全国14个省份，46个城市，粤港澳大湾区面积占比约63%。此外，非住业态在管面积占比约55%,第三方开发的物业占比约70%。
通过进一步研究深业运营的招股说明书，发现相比于一般物业公司，深业运营还是有其独特的地方，主要有六个竞争优势：
优势1、深业运营是深耕粤港澳大湾区、辐射全国的全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。其战略性聚焦区域，截至2022年9月30日，深业运营在粤港澳大湾区的在管面积总量约63%，名列2021粤港澳大湾区城市服务物业服务力TOP5。客户类型广泛，包括房地产开发商、当地政府、公共机构、企业客户、商户和居民。深业运营在2022年被中指院评为中国国有物业服务优秀企业，多个项目也受到广泛赞誉。
优势2、多元化的非住宅服务组合，出色的服务能力，截至2022年9月30日，深业运营的非住宅管理体量，面积占比约55%，营收占比约66%，主要包括以下业务：
一是市政基础设施服务，归在城市及产业园板块。这是近几年以来以深圳为代表的一线城市为了城市管理做出的改革，以街道为单位，把城市管理若干项职能集合打包通过招标交给物业企业统筹运营，包括道路清扫和清运、市容巡察、垃圾分类、街道设施管养等。凭借多年来服务各地政府的丰富经验，深业运营提供城市服务，并于2019年参与深圳首个试点项目。由于受到政府的认可，深业运营受邀合撰《物业管理城市运营规范》团体标准，反映其多年来进行市政基础设施服务的行业洞见和经验，能够为政府和同业提供专业的市政基础设施服务指导。
二是公共设施管理服务，深业运营获得了前建设部（现住建部）认可并颁发的物业管理服务行业的最高国家荣誉“全国物业管理示范大厦”。
三是产业园服务，在业绩记录期间，深业运营的在管建筑面积约700万平方米。客户包括国有企业和民营企业， 其中不乏上市公司和《财富》世界500强公司。
四是商业物业运营及管理，业态涵盖商业综合体、写字楼、社区商业及酒店。在深圳，深业运营服务多个商业综合体，包括深业上城、深业东岭、塘朗城等。尤其是深业上城，是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的大型城市综合体，吸引了国际酒店、知名品牌首店和多家全球500强入驻，本次参观印象深刻。
优势3、一体化产品线及品牌集群，深业运营经过多年的沉淀、积累和提炼，形成了“5+1+1”的产品线。“5”为深享城、深享业、深享商、深享园、深享居服务系列，“1”为商管公司，另外一个“1”是深业技术支持，包括电梯维保、机电维保、绿化管养、环境绿化、膳食餐饮五大专业板块。
优势4、强大股东支持和国企背景，深圳控股是深圳国企深业集团的香港上市平台，是深业运营的股东。股东广泛和庞大的项目储备为深业运营物业管理组合的持续增长提供明确的驱动力，并进一步发展其增值服务业务。
优势5、深业运营广泛应用数字化管理，在基础服务平台、城市服务平台和园区运营平台提供标准化及信息化服务：一是客户应用程序“深到家”和员工移动程序“业委汇”；二是员工移动程序“深业城市管家”和“巡检通”，为城市服务进行系统管理及分析；三是企业端应用程序“企业服务子平台”、客户移动应用程序“深智慧”，实现对各类服务资源集中调配，及时回应企业客户需求。
优势6、管理团队，高管团队从业时间较长，业务管理经验丰富。
深业运营未来业务发展策略方面：一是扩大业务规模，通过积极参与独立第三方项目、推动战略投资、收购和战略联盟、整合公共资源，为城市及产业园提供定制服务、内生增长等手段，巩固市场地位；二是优化服务质量，提升客户满意度；三是完善数字化服务平台、加强投资服务设施投入；四是提高商业运营服务的影响力。
调研期间我提出了两点我的疑问：一是公司房地产开发毛利率将近37%，相比其他地产公司是比较高的，公司是如何做到的？经交流和分析，公司高毛利水平得益于区位布局和多元拿地模式。一方面公司的土地储备主要集中在深圳和粤港澳大湾区（65%），区域有经济支撑和人口支撑；另一方面公司拿地方式多元，过往通过公开竞拍比较少，深圳的项目大部分是通过旧改和资产注入获得。比如车公庙、八卦岭等片区都有旧改项目。其次，2012年到2020年期间母公司有多个核心区域的优质资源都通过资产注入放进深圳控股，如深业上城、深业中城、深业东岭等项目。此外，公司抓住土地市场机会，2021、2022年在公开市场积极拿地，因为那个时候政府推出的地大部分双限，竞争也相对减少，价差空间合理，项目回报相比几年前火热时期比较可观。 “十四五”期间公司能继续维持优于行业的毛利水平。
公司的负债成本也是很低的，民营企业应该比公司翻倍。
另一个疑问是面对物业管理行业完全竞争市场，现在人员工资、物价都在涨，当前二级市场不少投资者看不上物业股的一个主要原因就是物业费提价难，公司如何面对？经调研分析，第三方物业项目市场主要由业委会或者业主方招标，竞争激烈，因此住宅类物业的物业费和毛利率往往比较低。可以看到，一般成熟的物业公司提价主要分两方面，一方面是停车场提价，主要是临时停车费用的提价，对业主长期固定车位影响不大，这个容易获得业主们的理解和支持。另一方面是物业费的提价，得益于深圳控股成熟的运作体系和服务体系，公司多个住宅物业项目都服务了很长时间（根项目保留率维持在约94%）。由于长期的服务品质得到业主的认可，在业委会的支持下，深圳控股也有实现老旧住宅小区提价的成功案例，成果来之不易。
此外，公司在拓展过程中也有所为有所不为，随着年限的推移，有些老旧小区的风险也逐步暴露出来。面对一些风险比较大、收缴率比较低、毛利比较低的老旧住宅小区，公司会选择主动退出项目，进一步优化公司项目结构。
这次深圳之行，通过一天短暂的了解和交流，深圳控股给我留下了深刻印象，公司背靠国资背景、实力强大的大股东，管理层稳健，分红率高。特别是目前已递表的深业运营，大股东没有暴雷风险，相较于一般物业公司，主营业务有许多独特的地方，值得关注一下。
在前不久发布的深圳控股年报中，公司2023年的销售目标为230亿元，计划增长约20%。在房地产行业依然寒气逼人的形势下，深圳控股管理层依然信心满满，相信深圳控股的明天会更好。