房地产行业正在经历寒冬，随着以往过度的、不合理的泡沫逐渐被挤掉，将迎来良性的循环。没有危机周期的行业是不健康的行业，有热就应该有冷。
时代的一粒沙，普通人的一座山，这次去调研也是感触颇深。
总结深圳控股的几个优点：
1:背靠深圳，国企背景，在这行业大洗盘的阶段，无疑是加分项，给股东提供护城河。
2:整体开发毛利率水平在37%，土地储备660万平方米，粤港澳大湾区占65%，结构上是不错的，同时毛利率也是在行业水平线上。
3:资金使用成本低，70%为长期贷款，总的借贷成本为3.3%。派息比率也比较高，长期维持在40%的水平，即使这几年大环境不好的情况下，依然如此。
调研几点看法：
从土地储备方面看，因为深圳控股过往的负债率低，经营比较稳健，得以让公司在行业比较惨的这几年，有足够的财务资源扩张，投资更多的项目。在2021年、2022年新增21个项目，接近400万土地储备，约1000亿的货值，接近300亿的投资。这种利用行业低谷时机逆势储备资源，也是公司有实力的体现，而且拿的项目位置、回报和毛利率都是比较好的。
本次调研团看的项目，深业上城，经过这几年的运营，业态、人流和回报都是越做越好。我有几个长期在日本没回来的朋友，也是在各种社交媒体了解到深业上城，在国际的声誉也是挺不错的。
再说说深圳控股的酒店运营业务，收入还是能打的，去年的酒店运营业务收入增长了70%。但放眼中国的奢侈业和高端服务业，要想达到世界一流水平，要从人员培养、管理、运营一整套体系去打磨经营，还有漫长的道路要走。
公司持有物业180万平方，8成以上都位于深圳，出租物业租金约15亿，是一块优质资产并能保持长期稳定的收入。
深业运营和公司高端制造业务已递交IPO申请，通过分拆加速独立板块的发展。这里大家感兴趣可以评论区交流和看看后续的进展，不做过多评价。
展望中国房地产行业的未来：
房地产行业高周转、高负债的模式显然不能持续，土地价格买的高，面对当前销售市场低迷的现状会有比较大的风险。
目前的房价不具备大幅上涨的基础，大众居民的购买能力也有限。我觉得很多开发商都会借鉴香港过往的房企，在度过高速发展之后，着眼于如何精细化经营企业和项目品质。
房地产依然是一个大行业，影响巨大，政府和银行的收入大头，房价本质上挂钩的是税收、就业、人均GDP，国内外的历史验证，等这一波寒冬过去，地产行业恢复到一个良性循环，长期稳定向好，房价还是会缓慢上涨的。
需求在，行业就在。