| 发布于: | 雪球 | 回复：24 | 喜欢：0 |
谢谢回复，再起一文单独说说国贸土地问题。
一、国贸一至三期土地租赁及获取情况。
（1）1999年招股说明书披露：国贸中心（母公司）经北京市房屋土地管理局批准，将以出让方式取得位于北京市建国门外大街 1号的土地使用权(具体手续正在办理之中)。本公司已与国贸中心签订了《土地使用权租赁合同》， 以租赁方式获得了包括国贸写字楼、国贸商场、国贸公寓、 国贸展览厅及多层停车场所占用土地(16,204.5平方米)的使用权。
根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日签订的《土地使用权租赁合同》及 2008 年 7 月 28 日签订的《国贸一期<土地使用权租赁合同>补充协议》，本公司向国贸有限公司租赁使用本公司占用的国贸一期土地，租用期从 1998 年 10 月 1 日起至 2038 年 8 月 29 日止。公司每年需支付土地租赁费 1,393,650 元。土地使用税按照原始价值的70%为基础，税率按照1.2%计算。自2016年7月1日起，土地使用税按照租金收入的12%计算，下同。
(2)本公司与国贸中心合作建设的国贸二期工程所占用土地的使用权由国贸中心以出让方式获得， 双方将按投资比例分摊上述土地使用费用， 即由公司向国贸中心支付上述土地使用费用的70％。
根据本公司与国贸有限公司于 1998 年 9 月 2 日签订的《合作建设国贸二期工程协议书》，由于国贸二期工程占用土地的使用权由国贸有限公司以出让方式取得，本公司和国贸有限公司将按照投资比例分摊土地使用权费。从2000 年起至 2038 年 8 月 29 日，本公司每年向国贸有限公司支付土地使用权费 882,000 元。
（3）2006年本公司自行取得三期土地使用权权，土地款约22.04亿元，分46年摊销，2009年将其中的8.85亿元转为投资性房地产。2022年无形资产摊销1546万元，剩余4.64亿元。
基于上述分析，国贸一期用地、二期用地属于母公司国贸有限公司所有，其中，二期土地款的70%由上市公司支付并享受同比例开发权益。一期用地、二期用地的30%上市公司租赁使用，并向母公司支付租赁费并代为缴纳土地使用税等税费。上市公司2022年支付的土地租赁费（含土地使用税等）4530万元。
二、国贸一至三期土地到期后的处理。
《民法典》第二编第三分编第十二章第三百五十九条，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六章第四十一条，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
商业用地到期有偿续期，符合上述法律原则，但到目前为止尚未具体的价格评估、续期年限、操作流程等方面的规章制度。目前浙江有些地市出现商业用地续期的问题，基本按照一定的评估标准，允许办理一定年限的续期。
基于国贸一二期土地使用权属属于母公司国贸有限公司，到期之后很有可能以母公司的名义有偿续期，再转租给上市公司；三期土地使用权权属属于上市公司，则以上市公司的名义有偿续期。
至于续期土地款以及租金，只能相信各利益相关方按照市场化原则进行操作，上市公司按照公允价值缴纳土地款，并在使用年限内进行摊销（转为投资类房地产后进行折旧）。
地上建筑物亦是同理，国贸房屋和建筑物使用寿命为31～48年，装修及改良在2-15年，到期后同样面临重置的问题，上市公司按市场标准重新装修或者重建，并在使用年限内进行折旧。
按照这种方式，中国国贸的生意才能按照永续经营进行评估，评估的重点，在于其现有的、新增的资本开支（针对土地或者建筑等投资），能否带来高于社会平均水平的投资回报。从过去十年的发展来看，其投资收益是比较理想的，未来土地续期及建筑开发投资，能否取得理想收益，则存在不确定性风险。作为投资者，相信市场经济继续发挥作用。
我请教一个负面问题哈。 商业用地属于非住宅建设用地，所以，不属于自动续期的范围。那么，国贸的这些土地无形资产，到期后该怎么办呢？如果要续期，代价需要参照什么标准呢？按照新的价格，这种无形资产摊销是否会大到不可承受呢？
要知道，税务的事情风险太高，2016年7月1日起，国贸房地产税的征收办法从按70%原值、1.2%的税率征收，直接改为按租金收入12%征收，税收增加几个量级。而对商业地块续期前在的代价，存在较大的不确定性哦
净利润还是高于affo，我也不知道原因。
也行
太复杂了，我不是会计师。。。简单的，国贸，不做假账吧，按年报的来，就好啦。
公式太复杂啦，没必要的。
国贸的净利润现金含量很高，可以理解为现金净利润，或调整后营运资金（AFFO），All cashis equal，我感觉在国贸上也可以用pe哈，pe 20倍约等于p/affo=20.
再扩大一些，等利润到达15亿，市值在300亿以上时，我觉得差不多了。
嗯，历史上出现过几个短暂的高点，突破过25倍甚至30倍，但大部分时间不是。
国贸长期收益类似于债券，当预期收益率在4%～5%（对应20-25倍估值）时，由于成长性的问题，这个收益率没有太大的吸引力。
嗯，因为国贸过去10年的折旧及摊销基本可以覆盖资本支出，经营性现金流净额高于利润（合同负债和预收账款远大于应收账款），利润含现量还是比较高的。自由现金流
营运资金(FFO, Funds from operations)的定义是净收入加上折旧和摊销减去出售不动产的收益或损失FFO = NI + Other income (gains on sale) - Depreciation and amortization
调整后营运资金(AFFO, Adjusted funds from operations)减去经常性资本支出和报告租金与现金租金之间的差额（来自知乎）。
这样来看，国贸的净利润约等于AFFO，即AFFO=净利润+（折旧摊销-资本支出）+不动产损失或减去不动产收益（国贸为零）-应收租金。
这个视角更清晰，感谢。