文|内幕君
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市场经济领域有个名词“高山战略”。
意思是，当一个行业充分竞争之后，行业内的企业就会形成高山、平地、低洼的层级。
想摆脱底部混战状态，大家就得走“高山战略”，成为高山，打入第一梯队。
从而获得资本、管理、品牌等各方面优势，往后再和其它层级的企业一竞争，那就是一场降维打击。
中国的房地产行业，野蛮生长到目前逐渐转入充分竞争，用了几十年的时间。如今这个阶段，站在“高山”上的头部房企优势完全显现出来了。
拿上半年的集中供地来说，22个城市，近800宗地出让，总出让金超过9000亿元，如此一场盛宴，头部房企上演了疯狂补仓竞赛：
30强房企拿下其中的近300宗地块。
基本没有平地上或者低洼里的房企什么事。
有意思的是，依附于地产的物业管理，过去很长一段时间都没得到房企重视，最近几年，出于房企多元化需要，或者居于资本市场高估值的诱惑，物管开始被大家当初新赛道来对待，和地产开发用很长的时间走向充分竞争然后出现层级分化不同，物管行业：
玩家才入局就洗牌了。
2019年物业上市潮掀起，这之后两年，玩家们熙攘入场。房企拆分物业鱼贯而入的时候，也有些已经鱼贯而出。去年一年，物管行业发生的有效并购超75宗。
今年上半年，物管行业的收并购额已经远超去年的100亿元。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务超60%的股份，龙湖嘉悦物业服务收购亿达物业，又把名流置业旗下的美好幸福物业60%股权拿下，融创服务收购了彰泰服务……
比起地产开发，物管行业大鱼吃小鱼的发生率更高。
搞得大家不得不涌向“高山”，一入场就得争取比较有利的头部位置。
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龙湖智慧服务集团总经理曾益明不久前跟媒体表示，目前整个物业的集中度并不高。
换句话说，行业还没完成充分竞争。
但他认为头部的企业越来越强，未来收并购加剧，市场集中度越来越高，整个行业强者恒强的马太效应就会越来越明显。
曾益明的判断，也证明了物管公司“卡位”的重要性。
而想爬上高山，卡个头部位置，有一条必经的路的摆在物管公司前面：
上市。
有了资本的助力，企业通过科技创新、人力资源创新、增值服务创新、模式多样等等，更容易做大做强。
2018年，内地5家物管企业在港上市，2019年这个数字提升为9家，2020年扩大到21家。
今年，上市的物管企业有可能突破30家。
除了今年上半年成功登陆港交所的4家和本月初登陆1家外，还有超过23家在排队等待敲开港交所大门。
并且，今年很可能是物管企业上市最后的黄金时期。
一方面原因在于，资本对物业的热情还在，目前物业板块整体市盈率倍数是地产板块的四五倍。那些基本面好的物企，市值整体持续上涨。但资本不会持续广撒网，迟早会被好的企业“虹吸”。
另一方面原因，也是最关键的：
港交所大门的门槛要加高了。
今年5月20日，港交所出台了新规定，将在主板上市申请人的盈利规定调高60%，三年累计盈利不得低于8000万港元，其中，最近一个财政年度不低于3500万港元。前两个财政年度累计不低于4500万港元。港交所表示这样做是为了维持及提升市场质量。
新规将在2022年1月1日起生效。
也就是说，原来对物企特别友好，IPO成功率极高的港交所现在也开始挑客户。
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港交所把门槛抬升，也是在给行业“吹哨”：物管行业弱肉强食即将加速。
这时候，多数物企无非两种选择：要么抓紧上，要么抓紧卖。
前不久，三盛控股旗下的伯恩物业传出暂停IPO，有知情的人说“大概要卖给万科了”，而且出价不低。万物云CEO朱保全回应媒体时很谨慎，只说“在谈”。
除了万科，据说龙湖智慧服务、融创服务、碧桂园服务都接触过伯恩。
不管是IPO还是找个好买家，现在是物企实现价值最大化的窗口期。
这就回归到一个问题：为什么资本会如此青睐物业板块，给出高估值？
根本原因在于这个行业有强大的私域流量，如果物企能探索出有复利属性的增值服务，那社区的生意将是一笔大买卖。
除此之外，旱涝保收的物业管理服务和非业主增值服务，也是吸引资本的点。
按照这三种收入划分，物管企业主要有两种类型，一种是住宅管理服务为主，比如像碧桂园服务、融创服务；一种是综合管理服务，住宅以外，商办管理占比高，比如华润万象生活以及刚上市的中骏商管。
这两种模式，资本市场也有一定的偏好。
像前者，母公司强输血型的头部梯队物企明显更受欢迎，碧桂园服务最新市盈率TTM达84倍，融创服务为125倍，宋都服务只有8.75倍，银城生活为17倍，中小型物企这一数值普遍在30倍以下，分化还是相当明显的。
综合管理型物企，整体更受资本市场青睐，比如：华润万象生活市盈TTM126倍，宝龙商业47倍，合景优活52倍。
这时候很多人又要缓缓打出三个字：为什么？
以上周五于港交所敲钟的中骏商管为例：
当日收盘，恒生指数大跌，中骏商管却逆势大涨8.11%，总市值达80亿港元。
中骏商管的自我定位是综合物业管理服务提供商，其中又以商管为主。
在仲量联行的统计数据中，截至2020年12月31日，中骏商管在管面积在中国提供商管服务的同类物企中排第15位。
除了世界城购物中心之外，中骏商管还为母公司中骏集团提供办公楼、商业街及住宅等管理服务。
根据中骏商管招股书所示，2020年中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达59%，超过住宅物业部分的31.6%。
平均下来，中骏商管2020年整体毛利率达44.3%，净利润率达20.2%，分别比同期的同行均值高出15%和5%左右。
综合管理型物企有很大一部分收入来源于商办，商业管理有更好的盈利能力，这是受宠的根本原因。
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不管是整体分化，还是整体中因为模式不同存在的局部分化，看得出：分化已经是物业管理行业的主要特征了。
物企比房企更早地来到十字路口。
更早地面对不得不爬的“高山”。