2019年1-6月份保利地产真实净利润率7.39%
2019年1-6月份报表净利润率13.99%，同比2018年同期10.93%增长3.06个百分点。这是一个非常重要的数字。
2019年6月末，保利地产预收款从年初2997.95亿增长623.11亿至3621.06亿。
预收款增幅623.11亿+报表收入711.41亿=1334.52亿，占2019年1-6月份销售金额2526.24亿的52.83%。
2019年1-6月份，保利地产真实净利润率=13.99%*52.83%=7.39%.
这意味着，如果2019年保利地产销售金额4700亿-5000亿之间，当年的实际盈利在347.33亿-369.5亿。对应当前1619.08亿市值，PE4.38-4.66倍。
这还意味着，2019年6月末保利地产清算资产=股东权益1257.9亿+期末预收款3621.06亿*7.39%=1525.5亿。折合每股清算资产12.82元。最新股价13.61元对应2019年6月末PB1.06倍。
净利润率的变化原因？
2019年上半年保利地产真实净利润率7.39%，同比2018年同期6.36%提升1.03个百分点。这里面原因会有很多，比如说费用率的下降。所得税和项目权益比例等因素也会影响净利润率。但毛利率的提升是最重要的因素。
2019年1-6月份，保利地产毛利率39.77%，同比2018年同期35.41%增长4.06个百分点。
那么，毛利率提升的原因在哪里呢？
我们注意到：2019年1-6月份保利地产平均销售单价15437.13元/平方米，比2018年同期14809.07元/平方米增长4.24%。而2018年保利地产平均楼面地价6186元/平方米仅比2017年6118元/平米增长1.11%。
我个人判断：2019年-2020年龙头房企的财务数据会比较靓丽，这里面的原因就是---‘房价依然在上涨，而地王听不到了。 ’
注：2019年上半年保利地产拿地的平均楼面价6452.78元/平米，比2018年6186元/平米上涨4.31%。