2019年1-6月份保利地产真实净利润率7.39%
2019年1-6月份报表净利润率13.99%，同比2018年同期10.93%增长3.06个百分点。这是一个非常重要的数字。
2019年6月末，保利地产预收款从年初2997.95亿增长623.11亿至3621.06亿。
预收款增幅623.11亿+报表收入711.41亿=1334.52亿，占2019年1-6月份销售金额2526.24亿的52.83%。
2019年1-6月份，保利地产真实净利润率=13.99%*52.83%=7.39%.
这意味着，如果2019年保利地产销售金额4700亿-5000亿之间，当年的实际盈利在347.33亿-369.5亿。对应当前1619.08亿市值，PE4.38-4.66倍。
这还意味着，2019年6月末保利地产清算资产=股东权益1257.9亿+期末预收款3621.06亿*7.39%=1525.5亿。折合每股清算资产12.82元。最新股价13.61元对应2019年6月末PB1.06倍。
净利润率的变化原因？
2019年上半年保利地产真实净利润率7.39%，同比2018年同期6.36%提升1.03个百分点。这里面原因会有很多，比如说费用率的下降。所得税和项目权益比例等因素也会影响净利润率。但毛利率的提升是最重要的因素。
2019年1-6月份，保利地产毛利率39.77%，同比2018年同期35.41%增长4.06个百分点。
那么，毛利率提升的原因在哪里呢？
我们注意到：2019年1-6月份保利地产平均销售单价15437.13元/平方米，比2018年同期14809.07元/平方米增长4.24%。而2018年保利地产平均楼面地价6186元/平方米仅比2017年6118元/平米增长1.11%。
我个人判断：2019年-2020年龙头房企的财务数据会比较靓丽，这里面的原因就是---‘房价依然在上涨，而地王听不到了。 ’
注：2019年上半年保利地产拿地的平均楼面价6452.78元/平米，比2018年6186元/平米上涨4.31%。
全部讨论
马哥，一直听你的喜马拉雅节目，很接地气 让我们小散收益，给您说声谢谢
马总这么有良心有耐心的人居然还有说耍大牌！难道人家有回你的义务？
马总,这两步没看懂,1)预收款增幅623.11亿+报表收入711.41亿=1334.52亿，占2019年1-6月份销售金额2526.24亿的52.83%。2)2019年1-6月份，保利地产真实净利润率=13.99%*52.83%=7.39%.第一步预收款增幅+报表收入1334.52亿应该是本期在并表口径下保利的收款数,这个数字应该受到销售权益比例(哪些项目并表哪些不并表)和回款率(有些按揭还在途)两个因素的影响.这个数字除以总的合约销售2526.24亿反应的是并表口径下的收款率,肯定是比总体收款率要低的.拿这个数字去乘以并表口径下项目的净利润率是啥意思呢?我理解一个是收款指标,一个是利润指标.能否做下更详细一点的说明?谢谢.
如果要算保利真实的实际盈利,拿全年预计销售4700亿-5000亿,乘以权益比例再乘以并表口径的利润率是不是可以?这里假设并表口径的利润率与总体利润率没有显著差异.
希望指点,谢谢!
反过来想总是反过来想,楼主其实想表达的是目前的报表净利润是大大低估的, 2526*7.39%= 186亿,而报表归母净利润自由99亿, 其中的差距是因为确认的净额是以前的业绩,而当今的业绩要按签约金额来算. 签约金额2526亿是预收款增幅623.11亿+报表收入711.41亿的的1.89倍.所以楼主认为真实净利润应该是报表净利润的99亿的1.89倍=187亿, 反退回来 代表当下的真实净利润率是187亿/2526亿= 7.4%.
房地产报表因为各种口径的区别,分析起来难度很大.楼主如此也算是化繁为简,至于是科学还是艺术, 信者则有, 不信则无.
一千六百五十亿买保利，一年赚三百亿，就是净利润不增长五年多就可以赚回一个公司。马总不用它跌什么百分之二十了，现在就很便宜了
感恩马总，实例教会了我们如何计算房产公司大致清算资产！
真不明白真实净利润率为什么要那样算。按理说，收入后置，费用前置，销售收入一年比一年多，费用肯定也逐年增多，真实净利润率应该比报表净利润率还高点才对。困惑中~~~