过去几年一直看到很多v吹物业商业模式好，轻资产，现金牛等等。我是没理解。
我的担忧如下
1.过去几年物业好点应该是伴随着大量新楼盘交付，新楼盘物业费定价贵，所以账面好看点。随着新盘开发减少，这块显然不好看。
2.物业商业模式类似电力有线宽带等公用事业股，价格定了后不会变，而随着通货膨胀，又涉及民生，很难提价，利润只可能逐年走低，甚至亏损。受不了了若干年后定期来一次提价，就是一次新的利润断层新周期可以炒作下。其他看不到什么价值啊。
3.物业公司现在作为地产公司的子公司，账面资金估计会被大股东各种挪用。尤其地产公司大股东基本都没啥底线。
现在抄底物业股的话，基本面逻辑应该是博地产困境反转。但是地产困境反转后的情况应该是什么样。我觉得大概率是稳房价，保交房，但是物业的新增交付依然是减少的。那么物业基本面看不出什么反转的逻辑。我还不知道。
所以现在抄底物业股，应该就是在基本面看不到改善的超跌行业上博超跌反弹（投机）。以及博地产困境反转后的鸡犬升天（依旧属于投机）。
综上所述，投资物业股，70%属于赌博，30%价值投资。

我已经建仓碧桂园和雅生活服务，都知道的雷就不是雷，我是这么理解的

我投了120w，现在剩不到100w。赌。赌大股东的人品，赌大股东心情。如果大股东有操守，绝对没问题。物业是个好生意，轻资产，高现金流，容易扩张（爱尔眼科高增长那么多年就是因为容易扩张，租个楼就是一家医院，物业也一样，拓展收购就行了），所以市场曾经给了很高的估值。如果大股东停止占用物业公司资金，股价应该会很快涨起来，很快翻倍。如果继续占用，估计还会下探，不过下行空间很小了，因为现在的股价已经包含了这个预期。占款并没有严重损害物业公司的盈利能力。地产母公司或者兄弟公司公司一旦走出困境，会有两倍的上涨空间。即使地产公司倒闭，也是利好，也会有一倍上涨空间。中报如果不再继续占款，会有50%上涨空间。如果继续新增占款，估计会有15%的跌幅。

不是价值投资，只是趋势性交易。
1，这个物业股虽然和母公司地产股保持相对的独立运营，但是失去了母公司支持的物业公司，今后也很难有成长性。
2，物业股不是消费股，除了港股市场，全球其他市场对于物业股的估值并不高。

不好意思，没被腰斩，但是也亏了13%。$碧桂园服务(06098)$

即是价值投资，同时又有很高的赔率，你持有1年，50%以上收益率，稳的！

居然没有融创服务

主要还是看是否充分考虑各种不利因素后，还有没有足够的安全边际
一、地产爆雷的影响
物业股（主要指地产系物业公司，不考虑央国企），随着地产的暴露，有几个长短影响因素要做估值剔除：
（一）中短期影响因素
1.资产减值，主要关联方欠款坏账计提，开发商重整、破产清算，应收款大幅减值，好一点就是以房抵债（尾盘、商铺、车位），拿回来都资产大概率也是要减值的。所以极端情况要把关联方欠款直接归零
2.关联方业务直接下滑，主要是所谓的非业主增值服务（前介、案场、车位尾盘销售等与开发商相关的业务），这样业务回不来钱，垫支开展不如砍掉。关联方业务部分的利润直接归零 ，如果没有停掉关联方业务、没有止血，还要进一步计提负利润
（二）中长期的影响
1.开发商未来没有交付面积了，管理面积很难增加 要增加只能去市场抢食（请看第二点）
2.外拓能力，市场化生存能力，没有三五年难以形成。物业公司管理层上下，习惯了地产给项目、给业务，缺乏市场化的思维、战略战术，断奶后要经过较长的阵痛期。
二、物管行业固有的问题
1.物业成本的上涨 主要是人力成本，小区楼龄增加的维护成本
2.收缴率的下滑 楼龄增长的维护、业主客情维护越来越难 ，必然会带来收缴率的下降
3.收入端提价不易，公区收益分成，转供电越来越正规，灰色空间越来越小
4.增值服务目前并没有走出稳定可行的商业模式 还是集中在电梯广告等资源类业务上
以上因素的影响 ，按净利润不增长来假设 相对安全的假设是逐年略有下降
三、其他不利因素
1.收并购带来的商誉减值，无形资产摊销
2.收并购进来的低端项目影响
3.关联方是否继续占用资金
四 极限估值
1.剔除开发商业务及利润，剔除开发商应收款，剔除商誉
2.剩余业务不增长，甚至可能缓慢下降
极限估值＝存量资产+在管项目创造的价值
＝（账面净资产-商誉-关联方应收款-账面重资产折扣）+剩余业务利润×PE倍数(也可以现金流折现估值)，PE取值倍数为预计在管项目平均持续年分数 比如取5。
考虑清楚以上因素后 算出极限估值，在极限估值以下买入 就算价值投资了

价值投资，人民对美好生活的追求不会停止，服务业必将迎来春天。

建议只抄底宝龙商业，商业物管商业模式好一些，没有那么多应收账款