过去几年一直看到很多v吹物业商业模式好，轻资产，现金牛等等。我是没理解。
我的担忧如下
1.过去几年物业好点应该是伴随着大量新楼盘交付，新楼盘物业费定价贵，所以账面好看点。随着新盘开发减少，这块显然不好看。
2.物业商业模式类似电力有线宽带等公用事业股，价格定了后不会变，而随着通货膨胀，又涉及民生，很难提价，利润只可能逐年走低，甚至亏损。受不了了若干年后定期来一次提价，就是一次新的利润断层新周期可以炒作下。其他看不到什么价值啊。
3.物业公司现在作为地产公司的子公司，账面资金估计会被大股东各种挪用。尤其地产公司大股东基本都没啥底线。
现在抄底物业股的话，基本面逻辑应该是博地产困境反转。但是地产困境反转后的情况应该是什么样。我觉得大概率是稳房价，保交房，但是物业的新增交付依然是减少的。那么物业基本面看不出什么反转的逻辑。我还不知道。
所以现在抄底物业股，应该就是在基本面看不到改善的超跌行业上博超跌反弹（投机）。以及博地产困境反转后的鸡犬升天（依旧属于投机）。
综上所述，投资物业股，70%属于赌博，30%价值投资。