$中金安徽交控REIT(SH508009)$ $建信中关村REIT(SH508099)$ $国金中国铁建REIT(SH508008)$
今天学了一套REITs的套利方法，分享给读者。
一、了解REITs
REITs就是不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
本质上一种封闭型投资基金。
所谓封闭型投资基金，基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持有人不得申请赎回，采用封闭式运作方式的基金。
基金上市后，投资者只能通过证券经纪商在二级市场上进行竞价交易。
中国REITs可分为产权类和特许经营权类。
产权类REITs的底层资产归投资者所有，资产价值到期后不归零，估值相对稳定，尽管会有折旧，但仍有升值空间，如产业园区、仓储物流、公租房等。
特许经营权类REITs的底层资产不归投资所有，投资者只拥有特许经营权，资产到期后需要归还，资产值归零，如：市政工程、高速公路、电厂等。
二、基金价格与净值
基金的价格和净值本身是一个意思，但场内基金没有净值只有价格，场内基金的价格受到供求关系的影响而变化；
而场外基金的价格就叫做净值，REITs的基金净值大概每半年公布一次，基金净值主要受到投资标的的影响。
若采用净资产估值法，净值相当于对每一份REITs的估值水平。
若在场外净值不变或变化不大的情况下（内在价值不变），则当场内基金价格大于场外基金净值的时候，则场内交易出现溢价；当场内基金价格小于场外基金净值的时候，则场内交易出现折价。
因此，REITs套利的第一个条件便是：场内价格出现折价。
被低于净值的部分叫折价率，如场内价格为8元/份，场外净值为10元/份，则折价率=（10-8）/10=20%。折价率越高，场内价格越被低估。
怎么看价格？进入证券APP，输入REITs代码即可。
怎么看净值？
通过财报查找或计算：天天基金-输入基金代码-财务数据
图：东吴苏园产业REIT (508027)财务数据
基金净值=基金资产净值/基金份额=3384471033/900000000=3.76
也可通过天天基金直接查找数据。
三、产权类套利
在套利时，除了首先考虑折价率外，还要考虑股息率。
之所以考虑股息率，是为了确保投资REITsr的最低收益率，就算场内价格一时回归不了内在价值（场外净值），至少可以保证投资者获得较高的股息率，跑赢通货膨胀，确保资产保值。
建议股息率大于4%，越高越好，以5%-6%为佳。若达不到4%，还不如直接投资国债。
现在来看看，当前中国REITs产权类的情况：
图片来源：集思录
以上可以看出，符合“折价率大于0，股息率大于4%”条件的REITs，有建信中关村REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT，显然建信中关村REIT以“股息率5.33%，折价率，12.03%”最符合套利条件。
也就意味着，在股息率变动不大的情况下，此时投资建信中关村REIT一年，可以获得5%左右的股息率；若一年内场内价格回归场外净值，还将获得12%左右的价差收入。套利空间大约15%。
主要风险点：
1.价格回归净值的时间不确定，甚至继续下跌；
2.净值下降，折价率下降，套利空间缩小。
四、特许经营权类套利
同样，除首要考虑折价率外，还要考虑股息率。
不同于产权类REITs，特许经营权类投资的股息率要求更高，因为到期资产将归零，在资产归零前投资需要通过股息收回本金并赚取一定收益。
具体多少要根据到期时间而定，如中金安徽交控REIT的剩余年限为13年左右，若在13年内收回本金，则每年股息率大约要达100%/13=7.69%。
当然，投资绝对不是为了收回本金，起码在此基础上要有4%-6%的溢价，也就是中金安徽交控REIT的股息率达11.69%-13.69%，投资者才能考虑投资。
现在来看看，当前中国REITs产权类的情况：
图片来源：集思录
如图所示，中金安徽交控REIT当前股息率为11.08%，折价率为17.29%，勉强符合。若以年度 7.69%的减值计算（13年后价值归零），当前存在近20%的套利空间。
另，国金中国铁建REIT当前的股息率为9.64%，折价率为10.45%。
经查询基金合同，基金为2022年6月发行，本基金存续期为自基金合同生效之日起 40 年，剩余年限近39年，则回本股息率只要100%/39=2.56%。
那么，投资股息率要达6.56%-8.56%及以上。可见，国金中国铁建REIT当前也具有一定的投资价值，套利空间在17%左右。
另，平安广州广河REIT当前的股息率为8.51%，折价率为24.95%。
经查询基金合同，基金2021年5月发行，存续期为基金合同生效后 99 年，剩余近96年，则回本股息率只要100%/96=1.04%。
那么投资股息率要达5.04%-7.04%及以上。可见平安广州广河REIT当前也具有一定的投资价值，套利空间在30%左右。
主要风险点：
1.股息率受经营情况影响，分红可能不及预期；
2.净值下降速度过快，折价率下降，套利空间缩小。
为了更好地投资，建议投资者在投资前，再结合对REITs底层资产的经营情况进行深入分析。
备注：以上所涉及的REITs只作为学习探讨，不作为投资建议。