引言：9月16日，根据万物云为公开发行针对香港市场的专场新闻发布会信息，万物云已完成招股书注册，股份代号：02602.HK，预计于下周一（9月19日）开始正式IPO路演。
据万物云披露的信息，此次发行规模预计8亿-9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。万物云预计在本月内完成上市。$万科A(SZ000002)$ $华润万象生活(01209)$ $保利物业(06049)$
笔者核心观点如下：
据悉，万物云的发行定价在484-550亿元人民币之间，若按照高端定价计算，公司对应2022-2024年市盈率分别为26.4、18.8、12.6倍，估值略高于对标企业平均值（2022、2023年平均估值为23.5、18.3倍），相对合理。
考虑到万物云母公司万科地产的龙头市场地位，以及万物云独特的城市服务（城市一体化解决方案）、商写业态较强（万物梁行）、科技能力较硬（AIoT和BPaaS解决方案），当然更为重要的是现金流质量较高（2021年经营活动现金流净额/净利润为165%），笔者认为这个定价值得申购，笔者认为其2022年保守估值可达到30倍，对应626亿市值，对应高端定价股价保守上涨空间为14%，对应低端定价股价保守上涨空间为29%。
总而言之，此次万物云定价较为良心，值得重点关注！
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估值分析
一、简介
万物的物业服务业务部门于1990年开始提供住宅物业服务，2001年成立独立的物业公司，2020年10月为了配合在空间服务领域的业务发展、定位和多元化战略，公司更名为万物云。截至2021年12月31日，公司在管总建筑面积7.8亿平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约为6.6亿平方米，在管商企及城市空间建筑面积超过1.2亿平方米。2021年全年公司实现营业收入237.1亿元，营收规模仅次于碧桂园服务（288亿元），实现归母净利润16.7亿元，归母净利率为7%。
二、三大业务板块
公司包括三大业务板块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIot和BPaaS解决方案服务。拆分看，社区空间居住消费服务板块贡献主要毛利润来源，但占毛利润比重趋于下降，商企和城市空间综合服务占毛利润比重也趋于下降，AIoT和BPaaS解决方案服务占毛利润比重逐渐提升。
三、估值：
据悉，万物云的发行定价在484-550亿元人民币之间，若按照高端定价计算，公司对应2022-2024年市盈率分别为26.4、18.8、12.6倍，估值略高于对标企业平均值（2022、2023年平均估值为23.5、18.3倍），相对合理。
详细分析如下：
