$万科A(SZ000002)$ 在建 5,885.6万+规划中 3,303.5万+旧城改造373.9万-已售未结算2338.6万=7,224.4万平米的未售，按照1.5万的均价，全部开发掉有1.08万亿的货值加上1000亿出头的已竣工未销售货值，总共1.2万亿的货值，所以这2年万科拿地不多，但是销售依然能保持在行业前三，未来甚至1年不拿地全力还债也没问题，1.2万亿货值还不够卖吗，等等华润中海他们加杠杆上来。
作者：福瑞登
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精彩讨论
麒儒04-01 00:24
面积是算的没错。但有效货值是不对的。你看一下年报2年以上未销售的货值或者未动工的项目。至少有700亿存货在目前的行情下是没有销售的可能，也就是1000多亿货值是无效货值。
而有流速的里边，流速慢的，也就是1年以上还在销售的项目，也占比不小，商办占比也不小。所以货值是够了，看去化率。
从3月数据看，万科存货去化率还不错。至少比其他房企强很多。其他房企更依赖于新盘。
看看万科今年化债的动作吧。如何能保持一定拿地强度来化债，那对投资人损益影响就比较小了，持续跟踪。
经历风雨，未来什么样的企业终究还是什么样的企业。有的企业这个时候扒光了，看到了肌肉，未来还是健康大男孩。有的企业年年有期待，就是结算不出利润。
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04-01 06:21
在建5885万平方米，每平方米建设支出5000元，平均每月是245亿支出，刚好等于三月份销量。
03-31 22:26
万科屯的地只有5000-6000成本，要能一直卖15000，那还不起飞？
03-31 22:58
我感觉你就只要算在建就行。规划中的基本上不用算。5885-2335=3550万平，这个才是真正的待售，还有1000个亿的现房，合起来3550*1.5+1000=6325，大概就是6000个亿。在建的去化率如果是60%的话，今年可以支持3600个亿销售，明年的货值就略显不足。
04-01 00:24
面积是算的没错。但有效货值是不对的。你看一下年报2年以上未销售的货值或者未动工的项目。至少有700亿存货在目前的行情下是没有销售的可能，也就是1000多亿货值是无效货值。
而有流速的里边，流速慢的，也就是1年以上还在销售的项目，也占比不小，商办占比也不小。所以货值是够了，看去化率。
从3月数据看，万科存货去化率还不错。至少比其他房企强很多。其他房企更依赖于新盘。
看看万科今年化债的动作吧。如何能保持一定拿地强度来化债，那对投资人损益影响就比较小了，持续跟踪。
经历风雨，未来什么样的企业终究还是什么样的企业。有的企业这个时候扒光了，看到了肌肉，未来还是健康大男孩。有的企业年年有期待，就是结算不出利润。
03-31 22:28
怎么感觉对不上万科总共1200亿的未开发土地，4800亿的在建，1000亿的现货
03-31 22:40
万科最近两年拿的地价格都很高，可以卖到2.几万到3万？还有就是旧城改造，也是可以卖高些，总体1.5万，我觉得没毛病。
03-31 22:24
1.5万均价乐观了吧，1.3差不多
03-31 22:34
你美好设想而已，事态会变得越来越差