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23Q3季报出了，总体感觉一般，找不到啥亮点，隐忧倒是有，先上数据
由于销售去化受大环境影响，期望太高也不现实，大概也就55到60亿的样子，明年可能还会进一步下滑到月销50亿附近。其实里面还包含有不少的工抵房，这部分是收不到现金的，为了保守起见，我就把每月10亿租金收入对冲了。
随着竣工交付的增多，在建项目的减少，每月建安支出也会减少，明年大概是30亿左右的样子。
人员工资，税金，日常运营，基本上月均12亿。
上述3项就是经营性现金流，还是能有结余的，大概每月能攒个8亿，全年100亿上下。
投资性现金流，主要就是吾悦支出，明年基本上大多数都会开业，毛估估拍个脑袋再花个50亿。
筹资性现金流，利息支出全年大概40亿。
七七八八一算，基本月光族，到期债务还本怎么办？所以也就能理解卖电影院了，总体而言明年资金缺口大概在100亿（到期债务本金），如何解决交给管理层了。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$
确实尽力了，三季度还了外债35亿，开业了8个重资产项目，加推了近20多个综合体项目住宅，为国庆去化奠定基础。
现金流降低不是好事，但所幸到明年8月前没有大额债务，23年下半年开业的17座吾悦会形成一定的租金反馈，明年上半年再开业近10个吾悦，下半年再继续经营贷还债吧。
关于现金问题，如果一开始金额就是分散在各个项目，随着项目交付的增加，在建项目个数断崖式下降，现金自然会下降。项目情况，中报在建256个，下半年竣工129个，新开56个，年底在建项目会小于183个。届时有货值的项目为87个(综合体47，住宅41)
后续会怎么样呢？？？
REIT发行与增发解诀100亿资金小菜一碟；购物中心的收入稳定且处于增长中，目前稳健可靠的投资标的很少，吾悦广场等购物中心发行REIT肯定火热；开业5年以上都可以发行，时间太短收入还未达到高点，发行REIT不划算，主要是以收入为评估参考，发行REIT(相当于把吾悦广场产权卖了)偿还经营物业贷，还可以剩下一半资金，所有吾悦评估值1180亿，按800亿已抵押，只贷款了400亿，假设全部发行REIT，偿还400亿贷款还剩400亿，那么只须发行400亿就可以度过资金难关了，偿还200亿贷款后，余下200亿补充经营资金，在手现金400亿，有息付债也只有400亿了，财务安全评级提升，融资能力恢复！
人员工资，税金，日常运营，基本上月均12亿；这个明年在建和结算少了，也能每个月省个两三亿
明年经营现金流100亿左右，可能还有但要牺牲一部分，在建工程的交付量，明年如果继续交付1300万平米左右，算上权益比例那大概需要300多亿资金，按每个月50亿销售额，再乘权益比例，大概有个450亿左右，明年有息负债的下降规模大概率也就是60-80亿，所以有息负债下降的速度会变慢，交付规模也会继续下降，新城还需要按两年，到25年年底，大概率可以实现脱胎换骨。
根据吾悦开业计划，明年吾悦建安支出下调20亿，估计30亿够了，资金缺口减少到80亿
定增一点，各个地方抠一点，能把这百亿缺口凑出来，紧巴巴日子也能过。算到最后，定增还是有必要
挺过这批房子交完不烂尾，瘦身完成
新城真不容易。
回看自己过去对行业和政策的判断，很多时候都是错的。印证了今天看到的一句话“环境是偶然的，你认为对的，多数情况都是错的。”
承认无知，足够分散，降低预期，才能更好的保护自己。