一、滨江集团简况
物业公司的业绩主要依靠母公司，先看下滨江服务的母公司--滨江集团（002244）的情况。
滨江集团近几年的销售额及销售面积情况如下：
滨江集团的销售均价在3万元/平方左右。其销售权益占比较低，2019年中报显示只有40%出头。
在滨江集团独立开发物业，在有关滨江集团及其他独立第三方物业开发商共同开发物业，滨江服务应聘物业的中标率为100%，此数据来自滨江服务招股说明书。
根据克尔瑞统计，滨江集团2018年销售面积为374.8万平方，2018年报上没有销售面积这个数据。我觉得以3万元每平方计，2018年的销售面积应该在283万平方米左右。2019年销售面积以此推断预估为373.5万平方米。作为预测滨江服务未来二年业绩的依据之一。
2018年报，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙楼和社区底商17万方，期末账面价值16亿，实现租金收入1.53亿。未来计划长租公寓的自持物业总面积约33.51万方。这些都是滨江服务的菜。
2019年底，滨江集团库存货值超过2500亿，够卖二年。
2020年一季度，滨江集团以75.45亿的流量销售金额获杭州第一。
滨江集团2019年年报将于4月25日公布。
二、滨江服务概况
1、历年营收、净利统计
历年营收有年化40%的增长，净利润年化增速高于营收。
2、在管面积、储备面积、物管费
在管面积和储备面积，2018年增加400万平方，增加了23.8%。2019年增加600万平方，增加了28.8%。
根据2019年年报，在管面积1440万平方，储备面积1240万平方，合计2680万平方。
平均物管费，每年都略有增加，远高于行业内均价2.4元/平方。2015-2019年，上调物业费22次。
3、业务构成、毛利占比
业务构成跟其他物业公司差不多，为三块内容。上图来自2019年年报
上图可见：毛利的一半来自滨江集团提供的非业主增值服务。对于物业公司而言，有个有实力的母公司支持是何其重要。
上图可见：毛利的一半来自滨江集团提供的非业主增值服务。对于物业公司而言，有个有实力的母公司支持是何其重要。
4、住宅和非住宅组成
由上图可得，住宅与非住宅带来的收入为4:1的关系。
非住宅物管费比住宅物管费高30%。注：此物管费是特例，是按所有的建筑面积算，主要为比较住宅和非住宅物管费二者差异。一般物管费是按可收费面积计算。
5、物业管理服务收入来源
物业管理服务收入里面，来自滨江集团及其合作方的占比在逐年下降，独立第三方开发商带来的收入增速非常快，说明公司很注重外拓。
物业管理服务收入，2018年，来自滨江集团的，增加0.5亿，来自独立第三方开发商的，增加0.4亿；2019年，来自滨江集团的，增加0.6亿，来自独立第三方开发商的，增加0.4亿。说明，每年新增的来自滨江集团的物业管理服务收入只略高于独立第三方开发商。
6、其他数据
现金及等价物有5.167亿。上市募集资金4.553亿，没花多少，还有4.342亿。其中有1.6亿准备用于并购。
物业费收缴率97.8%。
深耕杭州。2019年度，杭州市外物业服务收入只占22.6%，为9280万，同比增加49.7%，增速很快。
销售成本中，员工成本占了60%，分包成本占了25%。
上市开支花了6410万人民币。
行业分析（略）
三、竞争力分析
1、长江三角洲领先的高端物业管理服务提供商之一
滨江通过多种渠道扩大于高端市场的业务规模，物管收费远高于大多数同行。
在有10万家中国物业管理公司中，综合实力排名第32位。
除了长三角，公司不断外拓，已进入江苏江西等地区。
2、多样化物业管理组合及服务供应带来广泛的收入来源。
能提供按客户需求量身打造的多样化及差异化增值服务。
3、服务质量有助于获取客户的广泛认可及提高品牌价值。
公司继续优化管理集中化及标准化，并采用先进技术提高经营效率及确保服务质量。市场认可度越来越高
在销售价格上，与周边项目相比，滨江的项目售价溢价率在10%以上，二手房溢价率是指在20%以上。
4、受益于与滨江集团的稳定及长期的合作。
行业认可度越来越高，合作项目大部分由滨江主操盘，行业龙头企业也频繁在滨江交流学习。
5、经验丰富的专业管理层团队，及专门培养出雇员的人力资源政策。
公司继续吸引、培养及挽留人才以支持业务增长。
四、未来业绩预测
从以上分析来看，公司将持续保持高增长，未来2-3年，营收增速年化30%，净利增速年化35% 可期。
2020年3月31日，滨江服务 市值为29.34人民币，pe为26.9倍。
若2021年以15pe、20pe、25pe估值，市值分别将达到31.5亿、42亿、52.5亿，将分别获得7.3%、43%、78.9%的收益。
2020年3月31日
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