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前文关于地下室部分不够保守，数据也有些混乱，本文再修正一下。
数据口径：
年报可租售面积：扣除了公配（大型公配（学校、社区），小型公配）、自持面积（主要是酒店和自持办公，新城的酒店似乎是记在固定资产科目下）的面积，含地下车位面积（应包括人防车位），含吾悦面积（前文此处错误）
土储面积（本文定义）：
总可售土储=总可租售面积-累计销售面积-自持MALL面积
总可售土储=地上可售土储+地下可售土储
假设条件：
1 地下部分占总建的25%（经验数据）
2 MALL面积按平均地上9万㎡/个（年报中列为综合体的，均计算9万平米自持MALL，合计算了954万㎡MALL）
3 所有项目卖完地上再卖地下（该假设不合理，尤其分期开发大项目会有偏差，会算少地上剩余可售，算多地下剩余可售，但估计不会差太多，也没其他好的办法）
结果：
1、2022年底总可售土储面积5500万㎡，其中地上部分2600万㎡，地下部分2900㎡
（因为假设3的不合理，估计实际地上部分可能3000万㎡左右）
2、2023年地总可售土储面积4600万㎡，其中地上部分1900万㎡，地下部分2700万㎡
3、以此核算，2023年销售为地上销售700万㎡，车位销售200万㎡
土储分类
1、以（22年+23年）签约面积为基数，去化周期超过10年算无效土储，去化周期3-10年算低效土储，去化周期3年以内算有效土储
2、1900万地上土储中，无效土储460万㎡，低效土储833万㎡，有效土储350万㎡，另有无销售土储（拟建项目为主）250万㎡。
3、由于房价低于1万的地方，地下的土储基本是无价值的（售价最多收回建筑成本），新城的地下土储价值应不超过100亿。当然可收回的建筑成本还有几百亿，但这个收回速度很慢，按23年车位销售速度，每年能回个不到100亿吧。
附个土储前30的项目名称，可以看看去化周期
