22年年报共列出了487个在开发中的项目，数据在上市公司中最为详尽，点赞。
【指标口径】
经过几个项目的经济技术指标验证，各项目披露数据，实际口径如下：
总建筑面积口径：含地下的总建筑面积
可租售面积口径：扣除了公配、自持面积（主要是吾悦）的面积，含地下车位面积
土储面积=总建筑面积-累计结转面积，包含了公配面积、自持面积、已售未结面积、地下室建筑面积
21年拥有土地储备面积1.38亿㎡（年报数），新增0.2亿㎡。
22年拥有土地储备面积1.15亿（年报未公布，根据验证口径推算），新增0.003亿㎡。
【可售土储】
实际可售土储，应扣除公配面积、自持面积、已售未结面积。
由于三四线地下车位属于滞销资产，且其他房企均未算在土储内，本文按照车位60%销售率计算。
注：也有项目地下车位销售超过60%的，已做相应处理。
实际可售土储=可租售面积-累计签约面积-地下室面积*40%
计算结果：
21年末实际可售土储为0.62亿㎡
22年末实际可售土储为0.50亿㎡
可售土储下降0.12亿㎡，正好与年报公布的1192万㎡销售面积对应。
结论：考虑新城的销售单价，目前新城剩余全口径可售土储货值为5000亿元。
鉴于当前未开工面积仍有0.26亿㎡，目前实际可提供货值约2400亿元（含已开工尚未达到预售条件货值）。
考虑目前月均70亿的销售额，实际推货年去化率约为35%，符合当前三四线市场的实际情况。
推论：由于剩余货值质量会越来越差（如滞销项目、车位、商铺占比升高），在市场环境不变情况下，年去化率会逐渐下降，年销售额会逐年下降，目前手上存货仍可销售5-7年。
土储分布
目前土储集中的片区，基本在中西部地区，而年报中宣称的长三角、一二线地区土储，多数是已售未结。可售土储排前30的项目中，没有一个在长三角。
前10具体如下，新城可售土储最多的地方，竟然是云南：
【负债及现金流】
应付债券从182亿降到120亿，借款从436亿降到296亿，22年合计降低了182亿。
有息负债总额712亿，平均利率6.2%
考虑5000亿的可售货值，扣除35%的建筑成本和20%的税费，权益比例计算得到75%，无效土储按20%，存货全部卖完可收回本金约1350亿（未扣除明股实债），整体完全可以覆盖有息负债总额，但收回周期超过5年。
结论：住开板块每年可提供的现金流不超过250亿，用于还债200亿（信用债与开发贷各半），支持吾悦建设50亿。
推论：目前还有50座吾悦广场在建，考虑每年租金100亿可净收回50亿，总计可用于吾悦建设的资金约100亿，按照7亿/个的建设成本，资金可供开业个数上限为15个。。
【债券】
23年3月20日，一笔公司债1.3亿（已还）
23年3月23日，一笔定向工具1.7亿（已还）
23年6月9日，一笔资产计划27亿到期（可延）
23年6月18日，一笔公司债8亿到期（可延）
23年6月29日，一笔资产计划10亿到期
23年8月5日，一笔美债24亿到期
23年9月1日，一笔公司债10亿到期（可延）
23年9月12日，一笔公司债6000万到期
23年11月24日，一笔资产计划19亿到期（可延）
最目前的融资市场环境，基本都无法延期，全年需偿还债券100亿。
6月的还债压力真是大啊
【明股实债】
确定是有，但项目太多看不过来。
由于三四线项目大多进不了机构的准入标准，姑且相信新城的明股实债不多。
21年拿地总额767亿，拍个脑袋，明股实债总额100亿，当前还剩50亿吧。