牛股是怎么炼成的？看看房地产建筑商、万科对标的榜样企业$帕尔迪(PHM)$ 的作法：1. 确保自由现金流充足，和...

发布于:2024-01-31 16:47 修改于: 2024-02-01 07:01

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牛股是怎么炼成的？看看房地产建筑商、万科对标的榜样企业$帕尔迪(PHM)$ 的作法：
1. 确保自由现金流充足，和$NVR INC(NVR)$ 等等一样，大量使用土地期权来锁定开发土地，这样利润率低一些，但现金流充裕，
2. 股票估值低廉，因为盖房子没有什么技术含量，且竞争激烈，所以估值也一直就不高，
3. 不断回购，2023年花费10亿美元回购，过去十年时间累计回购超过一半的股份，最近又新增15亿美元的回购计划。
经历了次贷危机，美国的房地产开发商普遍具有低负债、高周转、充裕现金流、不断回购的特点。
在几年前，万科的市值还是帕尔迪的好几倍，现在好像市值已经被帕尔迪超越了，我看万科的估值也很低了，不知道万科是否有足够的现金流用于回购分红。#美股牛股观察#

精彩讨论

愚钝博士01-31 20:55

别说回购了，万科的现在的销售回款，够不够维持公司正常运转都是个问题

曹大勇02-01 00:31

作为万科曾经老股东，帕尔迪是世纪初那10年万科的榜样，可惜在帕尔迪经历次贷危机暴跌之后的2010年，万科放弃了帕尔迪，放弃了理想坚持，眼看着$帕尔迪(PHM)$ 开启了数十倍涨幅。。

麒儒02-01 21:13

大概每月200亿左右就够了。开工面积大幅下降了再建面积也大幅下降了40%左右了。今年大概是6000万平，经营性业务每月可以贡献50亿现金流。住开只要贡献150亿现金流就够了。
实际情况是万科住开月均贡献300亿现金流问题不大，今年新盘推盘量会增大。库存去化率2023年在60%左右，和2022年持平，新盘去化率在71%。
万科2022年和2023年拿地总货值在4000亿左右，已经销售了1300多亿，这部分是位置很好，毛利率比较高的地，今年加大新盘推货量，卖个2000亿问题不大。存量有960亿现房，还有5000万平在建。所以现金流没什么问题。当然前提是市场不会比2023年更差。从二手房销量看，地产市场是平稳的，需求很大，很多人过于恐慌了。
再加上现在的企业经营贷和RIETS的发行，也可以带来上百亿的现金流。应付已经减少了500亿了。万科还有几百亿的递延所得税资产没有动用，安全垫很厚。
$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$

愚钝博士01-31 23:01

财新周刊：“一名熟悉万科的人士透露，2022年底，万科的资金状况也一度吃紧，‘当时账上仅剩不到千亿元，但公司每月的刚性支出大约介于450亿至500亿元之间’”。然后2024 年 1 月万科的销售金额跌破 200 亿了……

食指大动啊01-31 16:53

可能比不上。在原材料这一块，地产商完全没有话语权，买了土地就要交土地款，否则拿不到预售证销售，所以需要大量的现金支出。同时，现在的拿地政策，土地不限期开发完成，会产生大量的滞纳金，所以需要快速竣工备案。这些就是快周转模式的根本原因。
在这些政策未改变之前，我估计开发商的估值也根本性扭转还是比较难的。