| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：19 | 喜欢：5 |
作为央企控股下的$保利物业(06049)$ ，在全国物业行业排行第三，央企物业公司中排名第一，它的口碑品牌规模效应都是具备的。
所以他在进行项目获取的时候，达不到他的要求的话，他的取舍自由度会比较大。
$招商积余(SZ001914)$ 的业务相比保利物业而言就要复杂的多，因为它还有以前的中航地产的投资物业和存货业务需要处理，他的账务数据也很复杂。他通过重组上市以来，接收了招商物业，中航物业，也收购了一个中国银行下面的物业公司的股权新中物业，所以他也做招商银行，中国银行的物业服务。所以从他的业务的获取能力来说，也还相当的不错。
但招商积余的复杂就是它的商誉和他的可投资资产的处置问题，导致了他的账面收益的低下。
以前我还认为招商积余130亿的市值可能合适，但是现在差不多100亿了。[捂脸]
当然招商积余的分红率也不高，股息碎所以也差，因为他还有一些存货项目的东西不知道后续开支怎么样，他的投资物业的出售盈利情况如何，这些还是不明确，所以不确定是要多一点。
当然$保利物业(06049)$ 有提升分红率的潜能，或者说现实的需求。
他的账上钱多，也没有资本性的开支，轻资产运作，存放在保利财务公司的存款的上限就是20多亿人民币，保利系想打这个110亿的账面现金的主意还是要受信息披露关联交易的约束，所以，$保利发展(SH600048)$ 作为最大的股东完全可以通过提升保利物业的分红率，把它账上的累计盈余尽可能多得分出去，这样在房地产开发现金流紧张的情况下，也是一个应对的方式。
为什么保利发展没有提升保利控股的分红率呢，可能就是保利物业上市的时间还短，如果说把分红分出去的话，还是担心市场的异议吧，因为毕竟2019年年底，公司的股票上市估值也很高，股价上涨了过后，跌幅巨大，所以公司也要考虑这个证券市场的形象。
2023年的年报里面，把分红额提升到0.98元每股，达到了约40%的分红率，这也显示了一个好的趋势。
相比其他央企物业，招商积余最大优势是身在a股$招商积余(SZ001914)$
保利物业账面上的那么多的现金，确实是一种冗余资产。假如上市以来的净利润全部分配出去的话，公司现在账面的现金就应该是80亿的样子（110-31），这时候公司的归母净资产约50亿，总资产120亿，资产负债率56.67%。假设是净利润不变的话，公司的roe约是28%。
如果是这样的话，公司的估值10pe，股息率10%，这样长期持有还不错。
对的，这一款业务就是委托销售代销模式，这款业务收入的话肯定会下降的。
纯粹是物业管理按管理的面积来收费的业务的话，他们在进行公开市场的招投标的时候，他们还是有一个内涵的报酬率，比如说6%～10%以内的收益率水平。
这个收益率的水平就是根据物业公司的等级来区分了，等级高的物业公司收益可以多一点，但是等级低的收益率水平就会低低一点。
所以物业公司靠内部的管理和等级来扩大自己的收益率，其实难度还是挺大的，因为要维持自己的品牌，那么呃人力成本和一些形象的开支维护，这样的支出也是挺大的。
而这一款业务才是我们传统的所讲的物业公司的基础管理业务。